Brak komentarzy

Mieszkanie na start, a ceny mieszkań

Pod koniec 2023 r. wzrost cen mieszkań przyspieszył, na co wskazuje najwyższy od dwóch lat wzrost odczytu indeksu urban.one. Tymczasem eksperci wieszczą, że wzrosty pozostaną z nami w 2024 r. Wśród powodów: „Mieszkanie na start”, nowe prawo budowlane i niska podaż nowych mieszkań.

W listopadzie 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium wyniósł dla całej Polski 110,03 pkt. I choć wciąż jest on niższy w ujęciu rocznym, to listopadowy odczyt był o 0,93 pkt wyższy od październikowego. Tym samym był to 7. miesiąc z rzędu ze wzrostem i jednocześnie najwyższy wzrost w ujęciu miesięcznym od ponad dwóch lat, a dokładnie od lipca 2021 r.

Wyraźnie wzrosły także pozostałe indeksy. Odczyt dla największych polskich miast z wyłączeniem Warszawy (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Gdańsk i Gdynia) zatrzymał się na 123,73 pkt (+0,59 pkt m/m i +5,04 pkt r/r), z kolei w przypadku indeksu dla Warszawy zanotowano 121,57 pkt. (+0,85 pkt m/m i 2,12 pkt r/r).

Sztucznie wysoki popyt, sztucznie niska podaż

W listopadzie branżę i ceny w dalszym ciągu napędzał popyt na hipoteki wytworzony dopłatami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

W listopadzie 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało blisko 40 tys. osób, co – w dalszym ciągu biorąc pod uwagę efekt niskiej bazy – przełożyło się na wzrost w ujęciu rocznym o 193 proc.

Efektem dużej liczby wniosków we wcześniejszych miesiącach było z kolei 23,7 tys. kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki w listopadzie. Było ich niemal tyle samo co w październiku (24,1 tys.) oraz o 259 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2022 r., gdy uruchomiono 6,6 tys. kredytów mieszkaniowych.

Za popytem sztucznie kreowanym rządowymi dopłatami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” nie nadąża podaż. Choć w listopadzie liczba nowych budów wzrosła w ujęciu rocznym o 48 proc., to w pamięci trzeba mieć fakt, że w listopadzie 2022 r. branża była w środku dołka zapoczątkowanego w połowie 2022 r.

– Miesięczna liczba budów mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów ustabilizowała się na przeciętnym poziomie, który nie gwarantuje zaspokojenia popytu generowanego przez program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Jak dodaje, w najbliższych miesiącach powinna rosnąć za to liczba uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę mieszkań, na co wpływ będzie miało wprowadzenie z początkiem kwietnia zmian nowych warunków technicznych. Mogą być one również jednym z czynników stymulujących podwyżki cen mieszkań.

– Zmiana przepisów może zmienić obraz rynku. Z jednej to zmiana in puls, ponieważ poprawi się komfort mieszkań. Z drugiej strony deweloperzy będą dysponować mniejszą powierzchnią do sprzedaży, a to będzie wpływać na ceny mieszkań – zauważa ekspertka Cenatorium.

„Mieszkanie na start” przebije „Bezpieczny kredyt 2 proc.”?

Mocniejszym katalizatorem wzrostu cen będzie jednak – o ile zostanie uruchomiony – zapowiedziany niedawno program nowych dopłat do kredytów mieszkaniowych „Mieszkanie na start”.

– Już „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodował, że z oferty bardzo szybko znikały najtańsze mieszkania, a ceny nieruchomości rosły z miesiąca na miesiąc. Dodatkowo bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań wywarły dużą presję na dalsze wzrosty cen – mówi Małgorzata Wełnowska.

Widać to nie tylko po średnich cenach transakcyjnych zanotowanych w III kw. 2023 r., a więc w ciągu pierwszych trzech miesięcy w świecie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, ale również po przeciętnych oczekiwaniach sprzedających mieszkania.

Jak wynika z monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, w listopadzie 2023 r. średnia cena ofertowa dla siedmiu największych polskich rynków nieruchomości wzrosła w ujęciu miesięcznym o 2 proc. – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przyczyną tak dużego skoku cenowego była jednak w głównej mierze wyprzedaż mieszkań tańszych i w konsekwencji większy udział drogich lokali w strukturze ofert.

Zdaniem Michała Kubickiego, eksperta Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, brak uruchomienia nowego programu dopłat pokroju „Mieszkania na start”, w obliczu wciąż drogich kredytów mieszkaniowych, przełożyłby się na znaczący spadek sprzedaży.

– Spadek byłby tak drastyczny jak obserwowany jesienią 2022 r. Już teraz widać znaczący spadek nowo rozpoczynanych projektów oraz znacznie mniejszą liczbę wydawanych pozwoleń na budowę. Z drugiej strony ceny mieszkań osiągnęły już absolutny zenit, który skutecznie i na lata, pozbawił dostępu do własnego mieszkania setki tysięcy młodych ludzi. Krótkoterminowo rozwiązaniem mogłoby być wsparcie dla rynku najmu.

Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Indeks-urban-one-Mieszkanie-na-start-nowe-prawo-budowlane-i-niska-podaz-podniosa-ceny-mieszkan-8675700.html

Brak komentarzy

25 lecie Merkury Nieruchomości

W związku z jubileuszem Biura Nieruchomości Merkury, dziękujemy naszym klientom za zaufanie! To ogromny zaszczyt współpracować z Państwem, zapraszamy do dalszej owocnej współpracy.

Brak komentarzy

Firmowo? Prywatnie? Jak rozliczać najem, również ten wakacyjny.

Na pytanie o to, czy najem jest prywatny, czy firmowy ciężko odpowiedzieć- nie ma sztywnych reguł, które miały by to określić.

Osoby, które wynajmują swoje nieruchomości często zastanawiają się, jak mają się rozliczać z danego zysku. Sprawa niestety nie jest taka prosta. W praktyce często zdarza się, że zdania fiskusa i podatników są w tej kwestii rozbieżne.

Przede wszystkim należy podjąć decyzję, czy najem będzie rozliczany prywatnie, czy w ramach firmy. Należy wiedzieć również o tym, że nie zawsze mamy taki wybór. Wyklucza go np. najem wakacyjny. Ten – zgodnie z wykładnią fiskusa – musi być rozliczany w ramach działalności gospodarczej.

Na tym jednak sprawa się nie kończy. W zależności od tego, czy najem rozliczany jest prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej, do wyboru istnieje kilka alternatywnych sposobów opodatkowania:

Przy najmie prywatnym można się zdecydować na 8,5-proc. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub rozliczać podatek na zasadach ogólnych według skali podatkowej (18 lub 32 proc.). Mimo pokusy niskiej stawki, istnieją minusy: płaci się go od przychodu (a nie od dochodu), w związku z czym można zapomnieć o kosztach. Zatem podatek odprowadza się nawet wtedy, gdy najem przynosi straty.

Przy zasadach ogólnych można do woli korzystać z kosztów, ulg i odliczeń. Ryzykiem jest jednak wejście w drugi próg podatkowy i zapłatę 32-proc. daniny. Które z rozwiązań jest lepsze? Każde ma zalety i wady, więc trudno jednoznacznie doradzić, co wybrać.

 

Źródło: gazetaprawna.pl