Przekazanie nieruchomości w formie darowizny to jedna z najpopularniejszych metod uporządkowania majątku za życia. Najczęściej dotyczy przekazania mieszkania lub domu dzieciom, wnukom, małżonkowi lub innym bliskim, ale może obejmować również osoby niespokrewnione. Choć sama idea darowizny wydaje się prosta, cała procedura jest obudowana konkretnymi wymaganiami prawnymi, notarialnymi i podatkowymi, których zlekceważenie może prowadzić do kosztownych konsekwencji.

W tym poradniku – przygotowanym na podstawie wieloletniego doświadczenia w obsłudze transakcji nieruchomości oraz we współpracy z kancelariami notarialnymi – przedstawiamy najpełniejszy przewodnik dostępny online. Dzięki niemu dowiesz się:

• – jak krok po kroku przeprowadzić darowiznę mieszkania lub domu,
• – jakie dokumenty masz obowiązek przygotować,
• – jak działa podatek od darowizny w 2025/26,
• – kto korzysta ze zwolnień podatkowych,
• – czym różni się darowizna od dożywocia,
• – jak uniknąć najczęstszych błędów, które prowadzą do utraty zwolnienia podatkowego lub sporów rodzinnych.

Czym jest darowizna nieruchomości?

Darowizna nieruchomości to bezpłatne przekazanie prawa własności mieszkania, domu lub działki na rzecz innej osoby. Regulowana jest przez Kodeks cywilny (art. 888 i n.). Aby była ważna, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Umowa w zwykłej formie pisemnej jest nieważna, co oznacza, że prawo własności formalnie nie przechodzi na obdarowanego, nawet jeśli strony się „dogadały”.

Najczęściej darowizny są przekazywane w najbliższej rodzinie, ponieważ pozwala to:

• – uporządkować sprawy majątkowe,
• – uniknąć kosztownych postępowań spadkowych,
• – zabezpieczyć przyszłość dzieci lub wnuków.

Kiedy warto rozważyć darowiznę nieruchomości? – analiza praktyczna

Darowizna bywa korzystna w wielu sytuacjach życiowych, m.in.:

1. Unikanie sporów spadkowych
   Przekazanie majątku za życia eliminuje niepewność i konflikty, które często pojawiają się po śmierci właściciela.
2. Zabezpieczenie bliskich
   Darczyńcy często przekazują nieruchomość dzieciom lub wnukom, pozostawiając sobie prawo dożywotniego zamieszkania.
3. Korzyści podatkowe
   Bliska rodzina korzysta ze zwolnienia z podatku od darowizny – pod warunkiem poprawnego zgłoszenia SD-Z2.
4. Planowanie sukcesji rodzinnej
   Darowizna jest łatwiejsza i szybsza niż przepisywanie majątku w testamencie lub prowadzenie postępowania spadkowego.

Darowizna nieruchomości krok po kroku

Poniżej znajdziesz kompletną procedurę, zgodną z aktualnymi przepisami.

Krok 1: Przygotowanie dokumentów

Zwykle wymagane są:

• – odpis z księgi wieczystej,
• – dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (akt zakupu, darowizny, spadku),
• – numer księgi wieczystej,
• – zaświadczenie o braku osób zameldowanych (jeśli wymaga tego notariusz),
• – zaświadczenia o planie miejscowym lub rewitalizacji (dla gruntów – coraz częściej wymagane po zmianach z 2024 r.),
• – zgoda małżonka – jeśli nieruchomość jest w majątku wspólnym,
• – w przypadku darowizny działki – wypis i wyrys z ewidencji gruntów lub numery identyfikacyjne działek z systemu PRG (jeśli wymagane),
• – w przypadku mieszkań spółdzielczych – potwierdzenie przysługującego prawa (np. zaświadczenie ze spółdzielni).

Krok 2: Wizyta u notariusza – sporządzenie aktu darowizny

Notariusz przygotowuje akt, który zawiera m.in.:

• – dane darczyńcy i obdarowanego,
• – szczegółowy opis nieruchomości,
• – oświadczenie o darowiźnie,
• – ewentualne zastrzeżenie: dożywocie / służebność mieszkania.

Koszt: taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości.

• – Podane w artykule widełki kosztów są orientacyjne – ostateczna wysokość taksy zależy od notariusza i ustawy Prawo o notariacie.
• – Notariusz ma prawo obniżyć taksę, ale nie może jej przekroczyć.

Krok 3: Wpis do księgi wieczystej

Notariusz sam składa wniosek (KW-WPIS). Sąd zwykle dokonuje wpisu w ciągu:

• – 2–10 tygodni – w zależności od obciążenia wydziału ksiąg wieczystych.

Dopiero od momentu wpisu obdarowany staje się pełnoprawnym właścicielem.

Krok 4: Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego (SD-Z2)

To jeden z punktów najczęściej pomijanych przez obdarowanych. Jeśli obdarowany nie zgłosi darowizny – traci prawo do zwolnienia podatkowego!

Ważne fakty o SD-Z2

• – Obowiązuje termin 6 miesięcy na złożenie SD-Z2.
• – Zgłoszenia dokonuje obdarowany, nie darczyńca.
• – Zwolnienie dotyczy tzw. grupy 0, czyli:
  • – małżonka,
  • – rodziców,
  • – dzieci,
  • – dziadków,
  • – wnuków,
  • – rodzeństwa,
  • – ojczyma, macochy.
• – Jeśli darowizna obejmuje nieruchomość o bardzo dużej wartości, urząd może poprosić o potwierdzenie źródła finansowania nabycia przez darczyńcę – jest to zwykła procedura anty-prania pieniędzy.

Darowizny dla partnerów życiowych niebędących małżeństwem NIE są zwolnione z podatku, chyba że ustanowią związek formalny.

Koszty darowizny nieruchomości – aktualne informacje 2025/26

Koszty darowizny zależą od:

• – wartości nieruchomości,
• – liczby ustanowionych służebności,
• – czynności dodatkowych (np. zniesienie współwłasności).

Typowe koszty obejmują:

1. Taksa notarialna

Maksymalna taksa regulowana jest ustawowo. Przykładowo, przy mieszkaniu o wartości ok. 500 000 zł koszt taksy orientacyjnie wynosi:

~1 000–3 000 zł netto.

• – Ostateczny koszt zostanie wskazany przez notariusza po analizie dokumentów.

2. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej

• – 200 zł – wpis własności,
• – 150 zł – wpis służebności mieszkania / dożywocia.

3. Podatek od darowizny

Zwykle 0 zł dla najbliższej rodziny – przy poprawnym zgłoszeniu SD-Z2.

Podatek od darowizny nieruchomości

System podatku od darowizn opiera się na grupach podatkowych określonych w Ustawie o podatku od spadków i darowizn.

Grupa 0 – darowizna bez podatku (zwolnienie)

Obejmuje:

• – małżonka,
• – dzieci, wnuki, prawnuki,
• – rodziców, dziadków,
• – rodzeństwo,
• – macochę, ojczyma.

WARUNEK: zgłoszenie SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy.

Grupy I, II i III – gdy darowizna jest spoza najbliższej rodziny

W zależności od stopnia pokrewieństwa opodatkowanie rośnie. Progi i stawki podatkowe obowiązujące na moment publikacji artykułu są zgodne z aktualnym brzmieniem ustawy. Przed dokonaniem darowizny warto sprawdzić aktualny stan prawny, ponieważ przepisy mogą ulec zmianie.

Czy darowizna może generować podatek dochodowy (PIT)?

Co do zasady – NIE.

Darowizna nieruchomości nie powoduje powstania przychodu po stronie darczyńcy ani obdarowanego, więc nie generuje podatku PIT, niezależnie od tego, czy od nabycia nieruchomości minęło 5 lat.

PIT może pojawić się tylko w sytuacjach wyjątkowych, np. gdy:

• – umowa jest pozorna i faktycznie ma charakter odpłatny,
• – darowizna jest elementem rozliczeń majątkowych między stronami.

W praktyce klasyczna darowizna mieszkania lub domu nie rodzi obowiązku PIT.

Darowizna a prawo dożywocia – na czym polega różnica?

To jedno z najczęstszych pytań klientów kancelarii.

Umowa dożywocia (nie darowizna)

• – obdarowany (właściciel) przejmuje obowiązek zapewnienia darczyńcy wyżywienia, mieszkania, opieki,
• – umowa ma charakter odpłatny,
• – NIE podlega zgłoszeniu SD-Z2,
• – NIE korzysta ze zwolnienia podatkowego grupy 0,
• – obciążona jest podatkiem PCC w wysokości 2%.

Darowizna z ustanowieniem służebności mieszkania

Alternatywa wybierana przez większość osób:

• – darczyńca zachowuje prawo do zamieszkania,
• – brak obowiązków opiekuńczych dla obdarowanego,
• – nadal przysługuje zwolnienie z podatku (w grupie 0),
• – służebność trafia do księgi wieczystej.

Najczęstsze błędy przy darowiźnie nieruchomości

1. Brak zgłoszenia SD-Z2
   Skutkuje utratą zwolnienia podatkowego.
2. Darowizna bez zgody małżonka
   Jeśli nieruchomość jest we wspólności majątkowej, umowa może być nieważna.
3. Błędne dane nieruchomości w akcie
   Wydłuża to proces wpisu do księgi wieczystej.
4. Przekazanie nieruchomości z nieujawnionymi obciążeniami
   Na przykład kredytem, służebnością, zajęciem komorniczym.
5. Brak ustanowienia służebności
   Może doprowadzić do sprzedaży nieruchomości bez zgody darczyńcy.

Checklist: Dokumenty do darowizny nieruchomości

Wymagane:

• – odpis księgi wieczystej,
• – dokument nabycia nieruchomości,
• – dane stron z dowodów osobistych,
• – numer działki i powierzchnia,
• – zaświadczenie o przeznaczeniu gruntów (dla działek),
• – zgoda małżonka – jeśli dotyczy.

Dodatkowo przy służebności/dożywociu:

• – oświadczenie o zakresie prawa dożywotnika,
• – wskazanie części nieruchomości do użytkowania.

Czasem notariusz poprosi o numer księgi wieczystej lokalu sąsiedniego (gdy księga wieczysta jest scalona z gruntem).

Najczęściej zadawane pytania o darowiznę (FAQ)

Czy darowiznę można odwołać?
Tak – w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Czy darowizna podlega zachowkowi?
Tak – jest doliczana do masy spadkowej.

Czy darowizna mieszkania obciążonego kredytem jest możliwa?
Tak – wymaga zgody banku.

Czy warto robić darowiznę współwłasności?
Można, ale współwłasność może komplikować sprzedaż.

Kiedy lepiej wybrać dożywocie zamiast darowizny?
Gdy darczyńca potrzebuje opieki lub chce gwarancji świadczeń ze strony właściciela.

Podsumowanie – czy darowizna nieruchomości to dobre rozwiązanie?

Tak – pod warunkiem że:

• – zostanie prawidłowo przygotowana u notariusza,
• – obdarowany zgłosi ją w terminie,
• – strony ustalą kwestie zamieszkania i korzystania z nieruchomości,
• – wszystkie dokumenty zostaną zebrane wcześniej,
• – kwestie podatkowe zostaną omówione przed aktem.

Darowizna pozwala uniknąć sporów rodzinnych, przyspiesza przekazanie majątku i jest najtańszą formą przekazania nieruchomości w rodzinie – często bez żadnych podatków.

Artykuł powstał we współpracy ze specjalistami zajmującymi się obsługą transakcji nieruchomości, wycenami oraz analizą stanu prawnego mieszkań i domów. Treść została przygotowana na podstawie praktycznych doświadczeń związanych z darowiznami, współpracy z kancelariami notarialnymi oraz analizy aktualnych przepisów prawa.

Niniejszy poradnik ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach zalecamy konsultację z notariuszem lub doradcą prawnym.