Ustalić cenę sprzedaży można na 3 sposoby:

  •     Z rzeczoznawcą majątkowym, który sam wyceni lokal. Rzeczoznawca przyjdzie i obejrzy mieszkanie. Po kilku dniach przyśle operat szacunkowy, w którym będzie określona wartość mieszkania na podstawie jego położenia, wykończenia i oczywiście w oparciu o ceny nieruchomości ostatnio sprzedawanych w tej okolicy. Operat kosztuje 300-500 zł. Problem polega na tym, że operaty nie uwzględniają ostatnich zmian rynkowych, ponieważ są robione na podstawie porównawczej z aktami notarialnymi sprzedaży, wpływającymi z pewnym opóźnieniem. Dlatego wyceny mogą się nieco różnić od faktycznych cen sprzedaży.
  •     Pomóc w określeniu wartości lokalu może też pośrednik, który korzystając ze swego doświadczenia, stwierdzi, czy oczekiwana cena jest możliwa do uzyskania albo czy nie jest za niska. Poda przy okazji ceny transakcyjne porównywalnych mieszkań i na tej opinii możemy się opierać. Pamiętaj jednak! Pośrednik może doradzić, ale nie ma prawa wyceniać nieruchomości ani wystawiać zaświadczeń w tej sprawie.
  •     Na własną rękę: Można popatrzeć na inne oferty sprzedaży mieszkań znajdujących się w okolicy. Należy jednak pamiętać, że wstępne ceny wywoławcze odbiegają od cen transakcyjnych nawet o 30%. Większość właścicieli, wyceniając lokal, dolicza do ceny “wartość sentymentalną”. Dla potencjalnego nabywcy jest ona jednak bez znaczenia, a zawyżona cena tylko przedłuża czas sprzedaży.

Przygotuj odpowiedzi na następujące pytania. Dzięki temu nie tylko ułatwisz pracę pośrednikowi, ale również przyspieszysz cały proces.

  • Jaka lokalizacja Cię interesuje? (dzielnica: Fabryczna, Stare Miasto, Psie Pole, Krzyki) Czy interesuje Cię jakieś konkretne osiedle bądź inwestycja?
  • Co jest dla Ciebie ważne przy wyborze okolicy? (bliskość parku, szkoły, przystanku, sklepu)
  • Jaki przybliżony metraż Cię interesuje? Ile pokoi? Jakie piętro?
  • Jaki rodzaj nieruchomości najbardziej Cię interesuje? (Dom wolnostojący, bliźniak, blok)
  • Jaki przedział cenowy spełnia Twoje możliwości? Potrzebujesz kredytu czy może posiadasz gotówkę?
  •  W jakich godzinach jesteś dyspozycyjny/a aby udać się na oglądanie nieruchomości ?

 

To pytanie, które zadają sobie i kupujący i sprzedający. Często klienci mówią, że pośrednik bierze pieniądze “za nic” albo,  że “tylko za wskazanie adresu”. Niestety, to powszechna opinia o tych, którzy wykonują “usługi niematerialne”. Jeśli nie widać uszytej sukienki, wstawionego okna lub pomalowanej ściany, wydaje się, że taki wykonawca zlecenia nic dla nas nie robi.
Za co więc pośrednik bierze pieniądze? – przede wszystkim ZA BEZPIECZEŃSTWO TWOJEJ TRANSAKCJI !

Dodatkowo na prace pośrednika składają się różne czynności – te widoczne i te wykonywane w zaciszu biura, albo w terenie. Pierwsza z nich, ta najbardziej widoczna, to budowanie bazy danych zarówno nieruchomości jak i potencjalnych kupujących. Sprzedającemu często wydaje się, że znalezienie kilku zainteresowanych kupujących jest bardzo proste. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że tych kilku kupujących to efekt miesięcy pracy agencji. Z drugiej strony – znalezienie odpowiedniej nieruchomości też nie jest łatwe i szybkie. Przygotowanie aktualnej bazy danych mieszkań, domów, gruntów czy też lokali komercyjnych , to praca wielu osób, które codziennie przyjmują je do sprzedaży. Wiąże się to z wizytą w takim domu czy też mieszkaniu, zrobieniem szczegółowych zdjęć i opisów, a w przypadku gruntów wizytą w Urzędzie Gminy lub Katastrze. Oczywiście najważniejsze jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Kto jest właścicielem, czy nieruchomość ma jakieś obciążenia, albo czy ktoś trzeci nie rości sobie do niej praw. Tak więc jeśli np. nieruchomość jest obciążona hipoteką, a za kilka lat tuz pod jej oknami będzie przebiegać autostrada, to informacja na ten temat znajdzie się w dokumentacji biur nieruchomości zrzeszonych w DOSPON. Bądź pewien, że zostaniesz przez nas o tym poinformowany.

Druga czynność pośrednika to promocja oferty i jej prezentacja zainteresowanym klientom. Pośrednicy zrzeszeni w DOSPON wiedzą jak najlepiej przygotować nieruchomość do sprzedaży. Czasem doradzimy pomalowanie ścian, odświeżenie fug w łazience, a czasem zasadzenie kwiatów na balkonie. A to wszystko żeby zwiększyć atrakcyjność oferty. Każda z tych podpowiedzi może przecież w efekcie wpłynąć na ostateczną cenę nieruchomości. Wiemy też gdzie daną nieruchomość należy najlepiej promować – bo trafnie oceniamy do jakiego klienta dana oferta jest skierowana.

Gdy już znajdzie się potencjalny nabywca nieruchomości wówczas następuje kolejny etap pracy pośrednika. To negocjacje i ustalenie warunków transakcji. Nieruchomości to duży zakup wiążący się z wielkimi emocjami. Profesjonalny pośrednik, mający za sobą wiele transakcji służy radą, pomaga rozstrzygnąć spory , łagodzi nieporozumienia, wskazuje rozwiązania jakie stosuje się w praktyce i w końcu pomaga zredagować dokument z ustaleniami dotyczącymi samej transakcji.

Ostatni etap pracy pośrednika to przygotowanie samej umowy sprzedaży nieruchomości. Tutaj najważniejsze jest bezpieczeństwo klientów. Dlatego pośrednicy w obrocie nieruchomościami zrzeszeni w DOSPON wskazują wszystkie zagrożenia i eliminują je gromadząc odpowiednie dokumenty dotyczące nieruchomości. Przy sprawach bardziej skomplikowanych konsultujemy się z prawnikami i notariuszem, tak aby obydwie strony transakcji były odpowiednio zabezpieczone. Na tym etapie bardzo ważna jest pełna informacja dotycząca tego co w konsekwencji przyniesie sprzedaż lub zakup nieruchomości.

Sprzedający dowiaduje się np. jakie podatki musi zapłacić od transakcji. Czy pozbywając się gruntu nie będzie musiał wnieść do gminy tzw. opłaty planistycznej i ile ona będzie wynosić. A jeśli nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym to jakie dokumenty trzeba uzyskać od banku, który ów kredyt przyznał. Kupującego informujemy ile w rzeczywistości transakcja będzie go kosztować. Jakie opłaty trzeba uiścić u notariusza. Nie chodzi tu tylko o taksę notarialną ale również stosowne podatki. I najważniejsze ! Doradca kredytowy Twojego pośrednika w obrocie nieruchomościami podpowie w którym banku uzyskasz najbardziej korzystny dla siebie kredyt hipoteczny. Po umowie przedwstępnej pilnujemy terminów w niej ustalonych . A po zawarciu umowy końcowej pomagamy ostatecznie “wydać nieruchomość” w ręce nowego właściciela.

– Należy korzystać z usług tylko licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Aby to sprawdzić wystarczy wejść na stronę Centralnego Rejestru Pośredników i Zarządców PFRN – rejestr.pfrn.pl/

– W Centralnym Rejestrze Pośredników i Zarządców PFRN znajdziesz również informacje czy pośrednik w obrocie nieruchomościami jest ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe i oznacza, że jeżeli pośrednik narazi Cię na szkodę (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości), będzie miał z czego wypłacić odszkodowanie.

– Sprawdź czy pośrednik lub biuro w którym pracuje ma swoją stronę internetową, reklamuje swoje oferty w mediach i czy współpracuje z bankami udzielającymi kredytów hipotecznych.

– Sprawdź czy pośrednik stosuje Kartę Praw Klienta. Listę biur nieruchomości stosujących kartę znajdziesz na stronie DOSPON.

Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: “Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności – innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. Umowę na wyłączność zawiera się na czas określony. Zaletą takiej współpracy jest to, że kontaktujemy się tylko z jednym biurem. Oferta naszego mieszkania jest lepiej reklamowana a pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że inny agent go nie ubiegnie. Może więc przeznaczyć środki na specjalne wyróżnienia w portalach internetowych, umieszczać fotooferty w prasie. Jeśli w sprzedawanym lokalu już nie mieszkamy, a agent działa na wyłączność, można przekazać mu klucze dzięki czemu nie trzeba będzie przyjeżdżać za każdym razem, gdy ktoś zechce obejrzeć mieszkanie. Zatem umowa na wyłączność zapewnia nam komfort w obsłudze sprzedaży bądź kupna nieruchomości.

Nie jest to obowiązkowe – w szczególności w przypadku podpisania z pośrednikiem umowy na wyłączność. Umowa gwarantuje nam bezpieczeństwo takiego udogodnienia i zapewnia komfort transakcji.

 

Każdą umowę sprzedaży można poprzedzić umową przedwstępną, jednak jej zawarcie ma sens tylko wówczas, jeżeli z różnych względów zawarcie umowy ostatecznej nie jest od razu możliwe; na przykład, gdy kupujący potrzebuje czasu na dokończenie formalności kredytowych w banku. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód strony powinny od razu udać się do notariusza. Zabezpieczeniem wykonania umowy ostatecznej jest zapłacony przy umowie przedwstępnej zadatek. Jeżeli kupujący w wyznaczonym terminie nie zawrze umowy sprzedaży, bo na przykład rozmyśli się, wówczas cała kwota zadatku mu przepada. Umowę przedwstępną możesz zawrzeć zarówno w formie aktu notarialnego jak i cywilnoprawnej. Nie ma szablonu umowy przedwstępnej. Każda transakcja jest inna, za każdym razem jest wiele istotnych szczegółów, które należy w umowie przedwstępnej uwzględnić.