Najem okazjonalny to coraz popularniejsza forma wynajmu nieruchomości w Polsce. Jest to szczególny rodzaj umowy najmu, który chroni zarówno właścicieli mieszkań, jak i najemców. Jeśli planujesz wynająć lub wynająć mieszkanie, oto, co musisz wiedzieć o najmie okazjonalnym.
Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu, która funkcjonuje w Polsce od 2009 roku na mocy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U.2023.0.725). Dzięki swoim dodatkowym zabezpieczeniom ma chronić właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami.
Dlaczego powstał najem okazjonalny?
Ta forma najmu została stworzona z myślą o właścicielach nieruchomości, którzy często byli bezradni wobec nierzetelnych najemców. W przeszłości prawo lokatorskie skutecznie utrudniało pozbycie się osób zalegających z opłatami, nawet jeśli działały one na niekorzyść wynajmującego.
Dzięki procedurze najmu okazjonalnego właściciele zyskali formalne narzędzie umożliwiające skuteczniejsze dochodzenie swoich praw.
W przypadku najmu okazjonalnego najemca nie podlega ochronie prawa lokatorskiego w sytuacji rozwiązania umowy. Eksmisja nie oznacza „wyrzucenia na bruk”, lecz przeniesienie najemcy do wskazanego w umowie mieszkania zastępczego.
Zgodnie z art. 19a ust. 3 Ustawy o prawach lokatorów, najemca jest zobowiązany:
- Powiadomić wynajmującego o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu zastępczym w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmianach.
- Wskazać inny lokal, który może zająć w razie konieczności opróżnienia mieszkania.
Jeśli najemca nie spełni tego obowiązku, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego.
Zalety i wady najmu okazjonalnego
Zalety:
- Zabezpieczenie właściciela przed nierzetelnymi najemcami.
- Szybsza i prostsza procedura eksmisji niż w przypadku standardowego najmu.
- Jasne zasady prawne, chroniące interesy obu stron.
Wady:
- Formalności mogą odstraszyć potencjalnych najemców.
- Ryzyko fikcyjnych oświadczeń lub problemów z wyegzekwowaniem eksmisji.
- Dodatkowe koszty związane z opłatami notarialnymi.
Czy najem okazjonalny naprawdę działa?
Problemy z realizacją najmu okazjonalnego
Choć najem okazjonalny w teorii zwiększa bezpieczeństwo właścicieli mieszkań, w praktyce pojawiają się trudności:
- Fikcyjne oświadczenia właścicieli lokali zastępczych
Często zdarza się, że podane przez najemcę lokale zastępcze nie istnieją lub ich właściciele nie wyrażają faktycznej zgody na przyjęcie lokatora. W takich sytuacjach wynajmujący nie ma realnej ochrony, ponieważ nie może skutecznie wyegzekwować zapisów umowy.
- Brak powiadomień o zmianach
W przypadku, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w podanym lokalu zastępczym i nie poinformuje o tym wynajmującego, ten formalnie ma prawo wypowiedzieć umowę. Jednak bez rzetelnych informacji od najemcy i prawidłowego adresu zastępczego procedura eksmisji staje się niezwykle utrudniona.
- Fikcyjna ochrona właścicieli
Jeśli najemca nie spełnia wymogów umowy, a wynajmujący nie jest w stanie zweryfikować autentyczności oświadczeń, „gwarancja bezpieczeństwa” może okazać się iluzoryczna.
Jak poprawić skuteczność najmu okazjonalnego?
- Weryfikacja podanego lokalu zastępczego
Wynajmujący powinien sprawdzić wskazany adres i porozmawiać z właścicielem lokalu, by upewnić się, że oświadczenie jest autentyczne.
- Regularny kontakt z najemcą
Wynajmujący powinien utrzymywać komunikację z najemcą, aby szybko wykryć ewentualne zmiany dotyczące lokalu zastępczego.
- Precyzyjne zapisy w umowie
Warto uwzględnić dodatkowe klauzule, które obligują najemcę do regularnego potwierdzania aktualności danych dotyczących lokalu zastępczego.
Podsumowanie
Najem okazjonalny to narzędzie, które w założeniu chroni wynajmujących przed nieuczciwymi najemcami, ale jego skuteczność zależy od rzetelności obu stron. Fikcyjne oświadczenia, brak informacji o zmianach czy nieodpowiednia weryfikacja danych mogą sprawić, że ochrona właściciela stanie się iluzoryczna.
Aby zminimalizować ryzyko, wynajmujący powinni zadbać o dokładne sprawdzanie dokumentów i zapisów umowy. Jeśli jednak problemy się pojawią, warto pamiętać o swoich prawach i możliwościach wypowiedzenia umowy.
Zapraszamy do kontaktu z naszym biurem!
Masz pytania dotyczące najmu okazjonalnego? Potrzebujesz wsparcia przy sporządzaniu umowy lub chciałbyś dowiedzieć się więcej o zabezpieczeniu swoich interesów jako wynajmujący?
Skontaktuj się z naszym biurem, a chętnie Ci pomożemy!
Nasi specjaliści odpowiedzą na Twoje pytania, doradzą w kwestiach prawnych i pomogą znaleźć rozwiązania dostosowane do Twoich potrzeb.