Jak sprzedać działkę rolną w 2026 roku? Przepisy, zgoda KOWR, podatek i ceny ziemi

Zanim wystawisz ogłoszenie, ustal status prawny gruntu. W potocznym języku „działka rolna” to każdy kawałek pola, ale dla przepisów liczy się to, czy grunt jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR.

Najważniejsze liczby w jednym miejscu

Z tego artykułu dowiesz się

• – czy Twoja działka w ogóle podlega ograniczeniom obrotu ziemią rolną,
• – komu możesz sprzedać działkę rolną i kiedy potrzebna jest zgoda KOWR,
• – jak działa prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR oraz jak często jest wykonywane,
• – jak przebiega sprzedaż krok po kroku i jakie dokumenty przygotować,
• – ile jest warta ziemia rolna na Dolnym Śląsku i jak ją wycenić,
• – kiedy zapłacisz podatek od sprzedaży działki rolnej, a kiedy nie,
• – co zmieniło się w przepisach w 2026 roku.

Czy Twoja działka jest „nieruchomością rolną”? Od tego zależy cała procedura

Zanim wystawisz ogłoszenie, ustal status prawny gruntu. W potocznym języku „działka rolna” to każdy kawałek pola, ale dla przepisów liczy się to, czy grunt jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR. Według Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa ustawy nie stosuje się między innymi do nieruchomości rolnych:

• – w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha – liczą się użytki rolne wykazane w ewidencji gruntów (m.in. grunty orne, łąki, pastwiska, sady), a nie cała powierzchnia działki;
• – położonych na obszarach, które plan miejscowy przeznacza na cele inne niż rolne, np. pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub przemysłową;
• – będących drogami wewnętrznymi;
• – w których grunty pod stawami stanowią co najmniej 70% powierzchni;
• – wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (te sprzedaje wyłącznie KOWR, na odrębnych zasadach).

Przykład: działka ewidencyjna ma 0,5 ha, z czego 0,25 ha to grunt orny, a 0,25 ha las. Użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha, więc ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania – kupić może każdy, bez zgody KOWR i bez pierwokupu. Uwaga jednak na część leśną: przy gruntach leśnych może przysługiwać odrębne prawo pierwokupu Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe (art. 37a ustawy o lasach).

Jak sprawdzić status działki?

• – Wypis z rejestru gruntów – pokazuje powierzchnię, rodzaje użytków i klasy bonitacyjne. Wydaje go starostwo powiatowe (we Wrocławiu – urząd miejski), coraz częściej także przez internet.
• – Wypis i wyrys z miejscowego planu albo zaświadczenie o przeznaczeniu działki – wydaje urząd gminy. Jeśli dla terenu nie ma planu miejscowego, grunt co do zasady pozostaje nieruchomością rolną.
• – Księga wieczysta – w portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych sprawdzisz właściciela, hipoteki, służebności i roszczenia (działy II–IV).
• – Geoportal – przydatny do szybkiego podglądu granic, kształtu i sąsiedztwa, ale nie zastępuje dokumentów urzędowych.

Kto może kupić działkę rolną? Trzy progi powierzchni

Dwie rzeczy, które często się mylą: próg 0,3 ha dotyczy powierzchni użytków rolnych, a próg 1 ha – powierzchni nieruchomości rolnej. Ponadto łączna powierzchnia gospodarstwa rodzinnego nabywcy po zakupie nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Kim jest rolnik indywidualny?

Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy (art. 6 UKUR) nie jest każdy, kto uprawia ziemię. To osoba fizyczna, która jednocześnie:

• – jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha,
• – ma kwalifikacje rolnicze (wykształcenie rolnicze albo udokumentowany staż pracy w rolnictwie),
• – od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której leży jedna z nieruchomości jej gospodarstwa,
• – przez ten czas osobiście prowadzi to gospodarstwo.

W praktyce sąsiad z maszynami rolniczymi nie zawsze spełnia te warunki – np. gdy niedawno zmienił gminę zamieszkania albo nie ma udokumentowanych kwalifikacji. Status kupującego weryfikuje notariusz na podstawie zaświadczeń i oświadczeń, dlatego warto sprawdzić go przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Sprzedaż osobie bliskiej – najprostsza ścieżka

Jeśli kupującym jest osoba bliska sprzedającego, nie obowiązuje wymóg statusu rolnika, nie jest potrzebna zgoda KOWR, nie przysługuje prawo pierwokupu, a kupującego nie wiążą 5-letnie obowiązki. Osobami bliskimi w rozumieniu ustawy są: zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie. Bratanek czy ciotka mieszczą się w tej definicji, kuzyn i szwagier – już nie.

Spadek, dział spadku i zniesienie współwłasności

Ograniczenia co do osoby nabywcy nie dotyczą nabycia w drodze dziedziczenia, a także działu spadku i zniesienia współwłasności. Jeśli więc kilkoro rodzeństwa odziedziczyło pole, jedno z nich może wykupić udziały pozostałych w ramach działu spadku bez statusu rolnika i bez zgody KOWR. Co ważne dla sprzedających: spadkobiercy nie obowiązuje 5-letni zakaz zbycia, więc odziedziczoną ziemię można sprzedać od razu – zasady ustawy dotyczą wtedy tylko osoby kupującej.

Zgoda KOWR na sprzedaż działki rolnej osobie spoza rolnictwa

Zgodnie z art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR sprzedający uzyska zgodę, jeśli łącznie spełni cztery warunki:

• – wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu,
• – kupujący zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
• – w wyniku zakupu nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
• – cena sprzedaży nie będzie niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży.

Ogłoszenie na portalu eRolnik – jak to działa

Ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha publikujesz bezpłatnie na portalu eRolnik (logowanie przez profil zaufany lub e-dowód) albo za pośrednictwem oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia działki – na Dolnym Śląsku jest to oddział we Wrocławiu. Ogłoszenie musi zawierać m.in. dane ewidencyjne, klasy bonitacyjne i rodzaje użytków, numer księgi wieczystej, informację o przeznaczeniu w planie miejscowym (a gdy go brak – o decyzji o warunkach zabudowy lub strefie planu ogólnego gminy), cenę oraz termin na odpowiedzi, nie krótszy niż 30 dni. Odpowiadać mogą wyłącznie rolnicy indywidualni.

Warunek „braku możliwości sprzedaży rolnikowi” uważa się za spełniony, gdy żaden rolnik nie odpowiedział na ogłoszenie, gdy okoliczności wskazują, że zainteresowany rolnik stracił zainteresowanie, a także gdy odpowiedź zaproponowała cenę niższą o ponad 5% od ogłoszeniowej albo wpłynęła po terminie.

Wniosek, terminy i koszty

• – Termin na złożenie wniosku: najpóźniej 6 miesięcy od upływu terminu odpowiedzi na ogłoszenie – po tym czasie KOWR odmówi zgody.
• – Załączniki: wypis z ewidencji gruntów, odpis lub numer księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym, dokumenty potwierdzające spełnienie warunków (np. wydruk ogłoszenia i odpowiedzi) oraz oświadczenia o braku możliwości sprzedaży rolnikowi i o uzgodnionej cenie.
• – Czas rozpatrzenia: według Kodeksu postępowania administracyjnego – co do zasady miesiąc, a w sprawach szczególnie skomplikowanych dwa miesiące (bez okresów zawieszenia i uzupełniania braków).
• – Koszt: opłata skarbowa jest symboliczna (10 zł), dochodzi ewentualnie opłata od pełnomocnictwa.
• – Ważność: zgoda ma ograniczony czas obowiązywania – rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna; w tym czasie trzeba podpisać akt notarialny.
• – Bez pierwokupu: gdy nabycie następuje za zgodą KOWR, prawo pierwokupu KOWR ani dzierżawcy nie przysługuje (art. 3 ust. 5 pkt 2 UKUR), więc wystarczy jeden akt notarialny.

Czy KOWR często odmawia?

Rzadko. Według danych KOWR w 2024 r. do oddziałów terenowych wpłynęło ok. 7,3 tys. wniosków o zgodę na nabycie nieruchomości rolnych. Wydano ok. 6,4 tys. decyzji pozytywnych, ok. 50 negatywnych i ok. 300 decyzji o umorzeniu postępowania. W pierwszych pięciu miesiącach 2025 r. na ok. 2,8 tys. decyzji negatywnych było niespełna 20. Najczęstszą przyczyną problemów nie jest więc „zła wola urzędu”, ale braki formalne i źle przygotowane ogłoszenie.

Warto znać też zabezpieczenie po stronie sprzedającego: jeżeli KOWR odmówi zgody z innych przyczyn niż niewykazanie braku chętnego rolnika lub ryzyko nadmiernej koncentracji gruntów, możesz w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, zażądać na piśmie, aby KOWR sam kupił nieruchomość po cenie odpowiadającej wartości rynkowej (art. 2a ust. 6 UKUR).

Prawo pierwokupu przy sprzedaży ziemi rolnej: dzierżawca i KOWR

Jak przebiega sprzedaż z prawem pierwokupu?

• – Strony podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży (pod warunkiem, że uprawniony nie wykona pierwokupu).
• – Notariusz zawiadamia uprawnionych – dzierżawcę i/lub KOWR – o treści umowy.
• – Uprawniony ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu pierwokupu. KOWR przesyła takie oświadczenie w formie aktu notarialnego i publikuje je w Biuletynie Informacji Publicznej.
• – Jeśli nikt nie skorzysta z pierwokupu, strony zawierają umowę przenoszącą własność – drugi akt notarialny.

Kiedy pierwokup przysługuje dzierżawcy?

Dzierżawca ma pierwszeństwo przed KOWR, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na piśmie, ma datę pewną i była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, a kupowana ziemia wejdzie w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Data pewna to data urzędowo potwierdzona, np. przez notariusza lub wójta – nie wystarczy data wpisana przez strony. Jeśli pole od lat uprawia sąsiad, sprawdź umowę przed rozmowami z kupującymi: dzierżawca z prawem pierwokupu może „wejść” w cenę wynegocjowaną z kimś innym.

Kiedy KOWR nie ma prawa pierwokupu?

• – gdy kupującym jest osoba bliska sprzedającego, jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa,
• – gdy nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR,
• – gdy kupujący powiększa gospodarstwo rodzinne (do 300 ha), a ziemia leży w gminie jego zamieszkania lub w gminie graniczącej – to dlatego sprzedaż sąsiadowi-rolnikowi bywa najszybsza (ten wyjątek nie wyłącza jednak pierwokupu dzierżawcy).

Co jeśli KOWR uzna cenę za zawyżoną?

Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, podmiot wykonujący pierwokup może w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia wystąpić do sądu o ustalenie ceny. KOWR może przy tym zapłacić niesporną część ceny jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu. Wniosek praktyczny: cena w umowie powinna mieć oparcie w transakcjach z okolicy lub w operacie szacunkowym.

Skala zjawiska jest niewielka. Według KOWR w 2024 r. wpłynęło 24,5 tys. warunkowych umów sprzedaży, a KOWR złożył 127 oświadczeń o skorzystaniu z pierwokupu (ok. 0,5%). Od stycznia do maja 2025 r. było to 51 oświadczeń na 9,6 tys. umów.

Sprzedaż działki rolnej krok po kroku

Krok 1. Sprawdź status prawny działki

Zamów wypis z rejestru gruntów, sprawdź przeznaczenie w planie miejscowym, przejrzyj księgę wieczystą i ustal, czy grunt jest wydzierżawiony lub częściowo zalesiony. To rozstrzyga, która ścieżka sprzedaży Cię dotyczy.

Krok 2. Uporządkuj stan prawny

Jeśli ziemię odziedziczyłeś, potrzebujesz postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia oraz aktualnego wpisu w księdze wieczystej. Przy współwłasności ustal zgodę wszystkich współwłaścicieli. Gdy granice budzą wątpliwości, zleć geodecie wznowienie znaków granicznych.

Krok 3. Ustal cenę

Porównaj średnie GUS dla województwa, transakcje z Rejestru Cen Nieruchomości i ogłoszenia z okolicy. Przy ziemi od 1 ha sprzedawanej osobie spoza rolnictwa i przy działkach o potencjale inwestycyjnym warto zamówić operat szacunkowy.

Krok 4. Wybierz grupę kupujących

Najpierw dzierżawca, sąsiedzi-rolnicy i rodzina – te ścieżki są najkrótsze. Jeśli kupcem ma być inwestor lub osoba spoza rolnictwa, a działka ma co najmniej 1 ha, zaplanuj procedurę KOWR.

Krok 5. Przygotuj ofertę i ją wypromuj

Opisz działkę konkretnie (powierzchnia, klasy, dojazd, przeznaczenie, dzierżawa), dodaj zdjęcia i mapkę z granicami. Przy ścieżce KOWR opublikuj ogłoszenie na eRolniku.

Krok 6. Podpisz umowę przedwstępną

Najlepiej w formie aktu notarialnego. Uzależnij termin umowy przyrzeczonej od uzyskania zgody KOWR lub upływu terminu pierwokupu i dobrze przemyśl zapisy o zadatku – procedury urzędowe potrafią potrwać.

Krok 7. Uzyskaj zgodę KOWR (jeśli jest potrzebna)

Złóż wniosek z kompletem załączników do oddziału terenowego KOWR. Pamiętaj o 6-miesięcznym terminie od zakończenia ogłoszenia i o rocznej ważności zgody.

Krok 8. Zawrzyj umowę u notariusza

Bez prawa pierwokupu – jedna umowa sprzedaży. Z prawem pierwokupu – umowa warunkowa, miesiąc oczekiwania, a następnie umowa przenosząca własność.

Krok 9. Rozlicz się po sprzedaży

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia i nie przysługuje zwolnienie, złóż PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Ustal z kupującym kwestie płatności bezpośrednich ARiMR za bieżący rok i rozlicz podatek rolny za okres, w którym byłeś właścicielem.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży działki rolnej?

Ile jest warta działka rolna? Ceny ziemi na Dolnym Śląsku w 2026 roku

Źródło: GUS, dane przekazane ARiMR – średnie ceny zakupu/sprzedaży użytków rolnych w obrocie prywatnym (publikacje ARiMR z 3 marca 2026 r. i 4 września 2026 r.). Zmiana: obliczenia własne.

Dla porównania: w sąsiednim województwie opolskim średnia wyniosła 76 214 zł/ha, a w najdroższym wielkopolskim 98 062 zł/ha. Na Dolnym Śląsku różnice lokalne są jednak ogromne – w okolicach Wrocławia, na Równinie Wrocławskiej, występują jedne z najżyźniejszych gleb w Polsce, a bliskość miasta sprawia, że część kupujących wycenia także potencjał pozarolniczy.

Co wpływa na cenę działki rolnej?

• – Klasa bonitacyjna i rodzaj użytków – grunty orne klas I–III są najbardziej poszukiwane przez rolników; łąki i pastwiska są zwykle tańsze.
• – Powierzchnia, kształt i szerokość – regularne, szerokie działki wygodnie obsłużyć maszynami; wąskie pasy i nieregularne kształty obniżają cenę.
• – Dostęp do drogi publicznej – dojazd drogą gminną lub ustanowiona w księdze wieczystej służebność drogowa to warunek bezpiecznej transakcji.
• – Stosunki wodne – melioracja, drenaż, podmokłe fragmenty. Po powodzi z września 2024 r. kupujący na Dolnym Śląsku częściej sprawdzają mapy zagrożenia powodziowego.
• – Sąsiedztwo – najwyższą cenę często płaci rolnik, którego pole przylega do Twojego i który powiększa gospodarstwo.
• – Obciążenia – dzierżawa, hipoteka, linie energetyczne i służebność przesyłu wpływają na wartość i krąg kupujących.
• – Potencjał pozarolniczy – przeznaczenie w planie miejscowym, strefa w planie ogólnym gminy, bliskość zabudowy i infrastruktury.

Jak wycenić działkę rolną?

• – Średnie GUS – szybka orientacja w poziomie cen w województwie i punkt odniesienia dla KOWR oraz banków.
• – Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo – pokazuje ceny z rzeczywistych aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń.
• – Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego – niezbędny, gdy chcesz wystawić ziemię na eRolniku po cenie o 50% lub więcej wyższej od średniej GUS; pomocny także w negocjacjach i ewentualnym sporze o cenę przy pierwokupie.

Plan ogólny gminy i warunki zabudowy – co zmieniło się od 1 września 2026 r.?

Termin na uchwalenie planów ogólnych przez gminy upłynął 31 sierpnia 2026 r. (wcześniej przesuwano go z 1 stycznia i 30 czerwca 2026 r.). Od 1 września 2026 r. nową decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny, i tylko dla działki położonej w wyznaczonym w nim obszarze uzupełnienia zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy wydane po 1 stycznia 2026 r. są ważne 5 lat.

Dla sprzedającego oznacza to jedno: zanim zareklamujesz działkę jako „pod zabudowę” lub „do odrolnienia”, sprawdź jej strefę w planie ogólnym i ewentualny plan miejscowy. Obietnica, której nie da się spełnić, zniechęca kupujących, a deklarowany zamiar budowy może też pozbawić Cię zwolnienia podatkowego (o czym niżej).

Podatek od sprzedaży działki rolnej – kiedy płacisz, a kiedy nie

Reguła 5 lat

Przychód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość nabyto (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przykład: działka kupiona w czerwcu 2021 r. może być sprzedana bez podatku od 1 stycznia 2027 r. Przy ziemi odziedziczonej termin liczy się od końca roku, w którym grunt nabył spadkodawca – często okazuje się, że minął dawno temu.

Zwolnienie dla gruntów z gospodarstwa rolnego

Nawet przed upływem 5 lat sprzedaż może być zwolniona z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT. Muszą być spełnione łącznie dwa warunki:

• – sprzedawana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, czyli Twoich gruntów rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy – liczy się cały areał, a nie tylko sprzedawana działka;
• – grunt w związku ze sprzedażą nie traci charakteru rolnego – organy podatkowe badają faktyczne zamiary i działania kupującego, np. czy planuje budowę domu lub hali.

W praktyce zwolnienie obejmuje użytki rolne; do sprzedawanej części leśnej organy podatkowe zwykle go nie stosują. Jeśli masz wątpliwości, możesz wystąpić o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przed zawarciem umowy.

Ulga mieszkaniowa

Dochód ze sprzedaży jest zwolniony w części, w jakiej wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe (np. zakup mieszkania, budowę lub remont własnego domu, spłatę kredytu mieszkaniowego) nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Ta ulga nie zależy od tego, czy grunt był rolny.

Jak obliczyć podatek? Przykład

Pani Anna kupiła działkę rolną w 2023 r. za 100 000 zł i zapłaciła 3 000 zł kosztów zakupu (PCC i taksa notarialna). Nie ma innych gruntów, więc nie prowadzi gospodarstwa w rozumieniu ustawy o podatku rolnym. W 2026 r. sprzedaje działkę za 140 000 zł i płaci pośrednikowi 3 000 zł prowizji.

Podatek wykazuje się w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Gdyby Pani Anna wydała przychód na własne cele mieszkaniowe w terminie, mogłaby uniknąć podatku w całości lub w części.

PCC i VAT – kto płaci?

• – Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości rynkowej i płaci go kupujący – pobiera go notariusz. Kupujący może być zwolniony z PCC (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC), jeśli w wyniku zakupu tworzy lub powiększa gospodarstwo rolne do powierzchni od 11 do 300 ha i prowadzi je co najmniej 5 lat. To dobry argument w rozmowach z rolnikiem.
• – VAT: osoba prywatna sprzedająca własny grunt zwykle nie działa jako podatnik VAT. Nawet gdy VAT wchodzi w grę, dostawa terenu niezabudowanego innego niż budowlany jest zwolniona (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Ryzyko pojawia się przy gruntach budowlanych sprzedawanych w sposób zorganizowany – wtedy skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Jak szybko sprzedać działkę rolną? Ogłoszenie, które działa

Co musi zawierać dobre ogłoszenie sprzedaży działki rolnej?

• – lokalizację (gmina, obręb, najlepiej numer działki) i mapkę z zaznaczonymi granicami,
• – powierzchnię całkowitą i powierzchnię użytków rolnych z podziałem na klasy bonitacyjne,
• – kształt i wymiary, rodzaj drogi dojazdowej, odległość od zabudowy i infrastruktury,
• – przeznaczenie w planie miejscowym lub strefę w planie ogólnym gminy,
• – informację o dzierżawie (do kiedy, na jakich warunkach) i o braku obciążeń,
• – stan gruntu (uprawiany, ugorowany), melioracje, sposób dotychczasowego użytkowania,
• – cenę łączną i za hektar oraz informację, kto może kupić (np. „rolnik indywidualny lub nabywca za zgodą KOWR”).

Gdzie publikować ofertę?

• – portale nieruchomości i portale rolnicze – największy zasięg,
• – eRolnik – bezpłatne ogłoszenie trafiające do rolników indywidualnych; obowiązkowe w ścieżce zgody KOWR dla ziemi od 1 ha,
• – kanały lokalne – tablica na działce, sołtys, lokalne grupy i ogłoszenia; przy ziemi rolnej wciąż często działają najlepiej,
• – bezpośredni kontakt z dzierżawcą i właścicielami sąsiednich pól – to oni najczęściej płacą najwięcej.

Dobre zdjęcia robi się w sezonie wegetacji, gdy pole jest zielone lub obsiane, a ujęcie z drona pokazuje kształt działki i dojazd. Jeśli pole leżało odłogiem, warto przed sesją skosić chwasty i usunąć samosiejki.

Ile czasu zająć może formalna część sprzedaży?

Sprzedaż samodzielnie czy z biurem nieruchomości?

Najczęstsze błędy przy sprzedaży ziemi rolnej

• – Liczenie całej powierzchni działki zamiast użytków rolnych – przez to sprzedający niepotrzebnie zakładają procedury KOWR albo, przeciwnie, je pomijają.
• – Pominięcie dzierżawcy z umową z datą pewną – umowa zawarta z naruszeniem jego prawa pierwokupu rodzi poważne ryzyko prawne.
• – Zawyżona cena na eRolniku – przekroczenie progu 150% średniej GUS bez operatu przekreśla warunek braku chętnego rolnika.
• – Spóźniony wniosek do KOWR – po 6 miesiącach od zakończenia ogłoszenia zgoda nie zostanie wydana.
• – Deklaracje o budowie w akcie notarialnym – mogą pozbawić sprzedającego zwolnienia z PIT, a przy ścieżce zgody KOWR stoją w sprzeczności ze zobowiązaniem do prowadzenia działalności rolniczej.
• – Zadatek bez uwzględnienia procedur – termin umowy przyrzeczonej powinien uwzględniać ogłoszenie, decyzję KOWR i okres pierwokupu.
• – Nieuregulowany spadek lub nieaktualna księga wieczysta – bez tego notariusz nie sporządzi umowy.
• – Pominięcie lasu na działce – może oznaczać dodatkowe prawo pierwokupu Lasów Państwowych i utratę zwolnienia podatkowego dla części leśnej.

Co zmieniło się w 2026 roku?

FAQ – najczęstsze pytania o sprzedaż działki rolnej

Czy mogę sprzedać działkę rolną osobie, która nie jest rolnikiem?

Tak. Jeśli użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha albo cała nieruchomość rolna ma mniej niż 1 ha, kupić ją może każdy. Przy nieruchomości rolnej od 1 ha kupujący, który nie jest rolnikiem indywidualnym ani osobą bliską, potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Wniosek składa zwykle sprzedający, po co najmniej 30-dniowym ogłoszeniu na portalu eRolnik.

Czy działkę rolną poniżej 1 ha może kupić każdy?

Tak, przy nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha kupujący nie musi być rolnikiem i nie potrzebuje zgody KOWR. Jeśli jednak użytki rolne zajmują co najmniej 0,3 ha, co do zasady przysługuje prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR, a kupującego poza granicami miast obowiązuje 5-letni zakaz zbycia i obowiązek prowadzenia gospodarstwa.

Ile trwa sprzedaż działki rolnej?

Przy działce bez prawa pierwokupu transakcję można zamknąć jednym aktem notarialnym, gdy dokumenty są gotowe. Gdy przysługuje pierwokup, dochodzi około miesiąc oczekiwania między umową warunkową a przenoszącą własność. Sprzedaż od 1 ha nabywcy spoza rolnictwa trwa zwykle co najmniej 2–4 miesiące: 30 dni ogłoszenia na eRolniku, postępowanie w KOWR i czas, aż decyzja stanie się ostateczna.

Czy przy każdej sprzedaży ziemi rolnej trzeba iść do KOWR?

Nie. KOWR nie uczestniczy w sprzedaży, gdy użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha albo gdy plan miejscowy przeznacza grunt na cele nierolnicze. Nie uczestniczy też przy sprzedaży osobie bliskiej. Zgoda KOWR jest potrzebna tylko wtedy, gdy nieruchomość rolną od 1 ha kupuje ktoś, kto nie jest rolnikiem indywidualnym ani innym uprawnionym nabywcą.

Czy od 2026 roku można kupić do 5 ha ziemi rolnej bez zgody KOWR?

Nie – to częste nieporozumienie. Ustawa z 23 stycznia 2026 r. podniosła z 2 do 5 ha limit powierzchni, do którego wolno sprzedawać grunty z państwowego Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa mimo wstrzymania ich sprzedaży. Przy sprzedaży ziemi przez osoby prywatne nadal obowiązuje próg 1 ha, od którego nabywca spoza rolnictwa potrzebuje zgody KOWR.

Czy od sprzedaży odziedziczonej ziemi rolnej płaci się podatek?

Nie, jeśli od końca roku, w którym grunt nabył spadkodawca, minęło 5 lat – przy spadku liczy się data nabycia przez zmarłego. Jeśli ten okres nie minął, podatek wynosi 19% dochodu, ale można uniknąć go, gdy grunt wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i nie traci charakteru rolnego albo gdy przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe.

Kto płaci podatek PCC i taksę notarialną przy sprzedaży działki rolnej?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości rynkowej) płaci kupujący, a pobiera go notariusz. Kupujący może być z niego zwolniony, jeśli tworzy lub powiększa gospodarstwo do powierzchni 11–300 ha i prowadzi je przez 5 lat. Taksę notarialną zwyczajowo pokrywa kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej.

Czy mogę sprzedać działkę rolną przed upływem 5 lat od jej zakupu?

Jeśli kupiłeś nieruchomość rolną objętą ustawą i nie zachodzi żaden wyjątek (np. nabycie w spadku albo sprzedaż osobie bliskiej), przed upływem 5 lat możesz ją sprzedać tylko za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wydawaną w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela lub interesem publicznym. Umowa zawarta bez takiej zgody jest nieważna.

Co się stanie, jeśli KOWR skorzysta z prawa pierwokupu?

Nieruchomość kupi Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na warunkach z umowy warunkowej, a pieniądze zapłaci Skarb Państwa zamiast pierwotnego kupującego. Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR może w ciągu 14 dni wystąpić do sądu o jej ustalenie, przy czym może wcześniej zapłacić niesporną część ceny. W 2024 r. KOWR wykonał pierwokup w 127 z ok. 24,5 tys. zgłoszonych umów.

Co zrobić, gdy KOWR odmówi zgody na sprzedaż?

Jeśli odmowa nie wynika z braku wykazania, że nie było chętnego rolnika, ani z ryzyka nadmiernej koncentracji gruntów, możesz w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, zażądać na piśmie, aby KOWR sam kupił nieruchomość po cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej. Od decyzji przysługuje też odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Czy dzierżawa działki rolnej wygasa po jej sprzedaży?

Nie. Kupujący wstępuje w umowę dzierżawy na miejsce sprzedającego. Może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a grunt został wydany dzierżawcy. Dzierżawca z umową z datą pewną wykonywaną co najmniej 3 lata może mieć też prawo pierwokupu.

Ile kosztuje hektar ziemi rolnej na Dolnym Śląsku w 2026 roku?

Według GUS średnia cena gruntów ornych w obrocie prywatnym w województwie dolnośląskim w II półroczu 2025 r. wyniosła 59 294 zł za hektar (grunty dobre 73 600 zł, średnie 55 745 zł, słabe 49 128 zł). Średnia krajowa to 72 682 zł/ha. Ceny konkretnych działek, zwłaszcza pod Wrocławiem, mogą znacznie odbiegać od średniej.

Czy można sprzedać udział we współwłasności działki rolnej?

Tak, ale przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje się także do udziałów we współwłasności nieruchomości rolnych, więc obowiązują te same zasady dotyczące nabywcy, zgody KOWR i pierwokupu. Nie dotyczą one natomiast nabycia udziału w ramach działu spadku ani zniesienia współwłasności, co ułatwia wykup ziemi od rodzeństwa.

Źródła i podstawy prawne

• – Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 941) – art. 1a, 2, 2a, 2b, 3, 5, 6.
• – Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa.
• – Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 28 i pkt 131, art. 30e.
• – Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym – art. 2 (definicja gospodarstwa rolnego).
• – Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – art. 4, art. 7, art. 9 pkt 2.
• – Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – art. 43 ust. 1 pkt 9.
• – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – art. 596–602 (prawo pierwokupu), art. 678 w zw. z art. 694 (zbycie rzeczy wydzierżawionej).
• – Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach – art. 37a.
• – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – plan ogólny gminy, obszar uzupełnienia zabudowy.
• – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „KOWR a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – zadania i statystyki”, gov.pl/web/kowr, 11.07.2025.
• – Gov.pl / KOWR, „Skorzystaj z portalu ogłoszeń na platformie eRolnik”, gov.pl/web/gov.
• – Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, „Średnie ceny gruntów wg GUS”, gov.pl/web/arimr (dane za I i II półrocze 2025 r.).
• – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, interpretacja indywidualna z 6.06.2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.280.2025.2.MAP (zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT).
• – M. Pomin, „Nowe zasady sprzedaży państwowej ziemi. Co musisz wiedzieć?”, topagrar.pl, 5.04.2026.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Opisuje stan prawny na 30 września 2026 r. W konkretnej sprawie skonsultuj się z notariuszem, radcą prawnym lub doradcą podatkowym.