Centrum Analiz PKO BP opublikowało niedawno raport dotyczący budownictwa mieszkaniowego w 2023 roku. Okazuje się, że w tym czasie powstało 220,4 tysiąca mieszkań, czyli o 8% mniej niż w 2022, który był rekordowy na tle ostatnich lat. Poprzedni rok nie pobił rekordu, ale już po raz piąty z rzędu podaż utrzymywała się na poziomie ponad 200 tysięcy lokali rocznie. Jest to z pewnością dobra passa dla budownictwa. Co ważne aktywność inwestycyjna zaczyna skupiać się poza metropoliami.
| W 2023 roku, mimo spadku liczby wybudowanych mieszkań o 8% w porównaniu do rekordowego 2022, rynek mieszkaniowy utrzymał utrzymał dobrą kondycję z ponad 200 tysiącami lokali oddanych rocznie. Obserwowano wzrost aktywności inwestycyjnej poza metropoliami; jednocześnie deweloperzy skoncentrowali się na mniejszych i średnich miastach, co odpowiada zmieniającym się preferencjom zakupowym i wskazuje na potencjalny dalszy rozwój inwestycji w lokalizacjach podmiejskich. |
Dobry czas dla budownictwa mieszkaniowego
Spadek liczby nowo wybudowanych lokali widoczny w skali rok do roku wynika z mniejszego popytu w branży mieszkaniowej, który obserwowaliśmy w 2022 roku. Z jednej strony rosnące koszty kredytu, z drugiej droższe budowy wpływały na coraz trudniejszą sytuację inwestorów. Nic więc dziwnego, że przez cały 2022 i połowę 2023 roku liczba rozpoczynanych inwestycji budowlanych w skali rok do roku malała. Trend ten wyhamował dopiero w drugiej połowie 2023.
W latach 2019 – 2023 powstało łącznie 1,122 mln mieszkań. Aktywność inwestycyjna jest silnie zróżnicowana regionalnie, a średnia krajowa to niemal 6 nowych mieszkań na 1000 osób. Aż w 10 powiatach liczba ta przekroczyła 10 na 1000, a w powiecie wrocławskim wskaźnik ten wyniósł 19,2 nowego lokum na 1000 mieszkańców. Warto przy tym podkreślić że 80% powiatów osiągnęło w tym czasie wynik poniżej średniej krajowej.
Co ważne w ostatnich 5 latach najwięcej nowych mieszkań budowano między innymi w aglomeracjach z dużym rynkiem pracy i w powiatach z nimi graniczącymi. Ożywienie inwestycyjne obserwowano też w regionach atrakcyjnych turystycznie lub o korzystnej lokalizacji tranzytowej. Prócz tego warto pamiętać o dość oczywistej zależności – na terenach, gdzie liczba ludności rośnie, buduje się więcej, licząc na wzrost popytu.
Aktywność deweloperów
W 2023 deweloperzy oddali do użytku 136,5 tys. mieszkań, co odpowiada 61% ogólnej liczby nowych lokali. Wynik ten jest o 5,2% niższy niż w 2022. W 9 z 13 największych miast nastąpił wyraźny wzrost aktywności inwestycyjnej, trend ten widoczny jest już od dwóch lat. Niewielki spadek aktywności budowlanej obserwowano w mniejszych stolicach województw, ale najwyraźniejszy spadek liczby nowych inwestycji widać na małych i średnich rynkach lokalnych.
W ramach budownictwa indywidualnego w całym 2023 oddano do użytku 79,6 tysiąca lokali, czyli mniej o 12,3% w skali rok do roku. Budownictwo indywidualne stanowiło 36% całej nowej zabudowy. Tego rodzaju inwestycji powstaje najwięcej w powiatach ziemskich, czyli sąsiadujących z największymi miastami.
Gdzie się teraz buduje?
Obecnie nowe lokalizacje mieszkaniowe skupiają się w innych regionach niż jeszcze kilka lat temu. Więcej mieszkań powstaje w powiatach graniczących z aglomeracjami niż w dużych miastach. Główne powody to brak działek oraz wysokie ceny gruntów w obrębie stolic wojewódzkich. Prócz tego zmiany stylu życia i rozwój infrastruktury sprawiają, że coraz więcej osób szuka lokum poza miastem. W 2023 udział nowych mieszkań w aglomeracjach zredukował się o 8% w porównaniu z danymi z 2019 roku. W tej samej perspektywie liczba inwestycji w powiatach ziemskich wzrosła o 6%.
W latach 2019-2023 rozwój budownictwa mieszkaniowego odbywa się w trybie tak zwanego “otulania miast”. W prawie połowie największych ośrodków miejskich w kraju inwestycje realizowane w powiatach sąsiadujących stanowiły ponad 40% wszystkich mieszkań powstałych w regionie. W ciągu ostatnich 5 lat zjawisko to było najbardziej widoczne w aglomeracji poznańskiej, gdzie 51% nowych nieruchomości powstało wokół stolicy regionu. Dla porównania w przypadku Krakowa odsetek ten wynosił tylko 22%. Gdy popyt jest wysoki a podaż atrakcyjnych cenowo gruntów ograniczona, dobrze skomunikowane z aglomeracją lokalizacje podmiejskie są naturalnym wyborem.
Nowe inwestycje w liczbach
Gorsza sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2023 przyniosła większą ostrożność inwestycyjną. Firmy deweloperskie rozpoczęły tylko o 0,7% mniej inwestycji niż w 2022, ale sektor budownictwa indywidualnego był zdecydowanie mniej aktywny. W 2023 zainicjowano w nim o ponad 15% mniej przedsięwzięć budowlanych niż rok wcześniej.
W 2023 deweloperzy budowali więcej w małych i średnich miastach. Inwestycji w tego rodzaju lokalizacjach było o 15% więcej w skali rok do roku. Podobnie w dużych ośrodkach – deweloperzy rozpoczęli tam o 7% więcej budów niż w 2022. Prócz tego w 2023 liczba nowych projektów deweloperskich zmalała wyraźnie w powiatach ziemskich. Było ich o 22% mniej w skali rok do roku. W tej samej perspektywie rozpoczęto też o 5% mniej budów w sąsiedztwie największych miast. Zjawisko to może być bezpośrednio powiązane z pogorszeniem sytuacji gospodarczej i wstrzymaniem części planowanych inwestycji.
Wspominany już wzrost liczby mieszkań wybudowanych w powiatach sąsiadujących z dużymi miastami widać też w najnowszych danych dotyczących rozpoczynanych inwestycji. Porównanie struktury lokali w budowie w 2023 i 2019 pokazuje, że odsetek nowych budów w obrębie aglomeracji zmalał o 5% a w ich sąsiedztwie wzrósł o 2%.
Podobne zjawisko widać, jeśli przeanalizujemy informacje dotyczące lokali oddanych do użytku w latach 2019-2023. W prawie połowie analizowanych aglomeracji w powiatach sąsiadujących trafiło na rynek ponad 40% wszystkich mieszkań w regionie. W ciągu ostatnich 5 lat najwięcej było ich w Olsztynie – 65%, a najmniej, czyli 25% lokali, oddano do użytku wokół Zielonej Góry.
Popyt na mieszkania zlokalizowane w sąsiedztwie wielkich miast z pewnością wpłynie na kolejne wzrosty liczby inwestycji w tego typu lokalizacjach. Wyhamowanie lokalnej aktywności deweloperów w 2023 zdaniem analityków jest zjawiskiem przejściowym. W trudnych warunkach gospodarczym bardziej opłacalne i bezpieczne wydają się lokalizacje w wielkich miastach. Zmiana preferencji potencjalnych kupców jest jednak wyraźnie widoczna i z pewnością nie zostanie przeoczona przez inwestorów.
Źródło danych: PKO BP „Puls Nieruchomości: Tu rośnie dom, tam rośnie dom, z godziny na godzinę”, https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/nowych-mieszkan-wciaz-duzo-29657.html