Blog

Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk uspokaja: program „Kredyt na start” nie spowoduje wzrostu cen mieszkań. Pomimo obaw i krytyki, że dopłaty do kredytów hipotecznych mogą zwiększyć popyt i podnieść ceny nieruchomości, minister Paszyk zapewnia, że do takiego scenariusza nie dojdzie.

W środowym wywiadzie dla TOK FM minister Paszyk odniósł się do pytań dotyczących potencjalnych skutków „Kredytu na start” na rynek nieruchomości. Zaznaczył, że program bywa złośliwie krytykowany przy użyciu nieuczciwych argumentów, sugerujących, że doprowadzi on do wzrostu cen mieszkań. „Mógłby, ale (tego wzrostu – PAP) nie będzie” – stwierdził Paszyk.

Minister podkreślił, że wzrosty cen mieszkań, które obserwujemy w ostatnich latach, wynikają głównie z inflacji oraz rosnących kosztów energii, a nie z programów rządowych. „Wszyscy wiemy, co poza sferą budownictwa działo się w ostatnich latach. Inflacja oraz wzrost cen energii były czynnikami, które wpływały na wzrost cen mieszkań” – powiedział.

MRiT pracuje nad ostatecznymi zapisami programu „Kredyt na start”, który ma na celu wsparcie demograficzne oraz rozwój budownictwa społecznego. Minister Paszyk zaznaczył, że resort nie zapomina również o tych, których nigdy nie będzie stać na kupno mieszkania lub kredyt na ten cel, pracując nad rozwiązaniami dla budownictwa społecznego. „Nie zapominamy również o komercyjnym budownictwie na wynajem i cały czas myślimy, jak zwiększyć podaż mieszkań w Polsce” – podkreślił.

Program „Kredyt na start” ma zastąpić rodzinny kredyt mieszkaniowy i „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Kredyty będą udzielane na okres co najmniej 15 lat, ze stopą oprocentowania ustaloną na stałym poziomie przez 60 miesięcy. Koszt dopłat do kredytów mieszkaniowych w przyszłym roku wyniesie ponad 1,15 mld zł, a w ciągu 10 lat prawie 19,4 mld zł.

Rząd planuje rozpocząć przyjmowanie wniosków o kredyt mieszkaniowy #naStart 15 stycznia 2025 roku. W pierwszym kwartale 2025 roku limit przyjmowania nowych wniosków ma wynosić 25 tys., w drugim kwartale – 20 tys., a potem limit spadnie do 15 tys. wniosków. Wysokość dopłat do rat będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie: bezdzietni uzyskają dopłatę do rat z oprocentowaniem 1,5 proc., rodziny z jednym dzieckiem – 1 proc., z dwojgiem – 0,5 proc., a z trojgiem i więcej – 0 proc.

Kredyt z dopłatami o stopie 0 proc. będzie przysługiwał nie tylko rodzinom wielodzietnym, ale również kredytobiorcom finansującym partycypację lub wkład mieszkaniowy w spółdzielniach, Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych oraz Towarzystwach Budownictwa Społecznego. Rodziny z co najmniej trojgiem dzieci będą mogły skorzystać z preferencyjnego kredytu także na kolejne mieszkanie, co ma poprawić ich warunki mieszkaniowe.

Projekt ustawy przewiduje dodatkowe kryteria uprawniające do uzyskania kredytu, takie jak wysokość dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy, maksymalna kwota kapitału, od której będą naliczane dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego oraz kryterium powierzchniowe uzależnione od liczby członków gospodarstwa domowego. Limity dochodów będą ustalane corocznie.

Projekt ustawy trafił już na Stały Komitet Rady Ministrów, a szczegóły programu mają być ujawnione wkrótce.

W początkach 2024 ceny mieszkań pozostawały w trendzie wzrostowym. Wynikało to z dużej dysproporcji między powoli odbudowującą się podażą i wysokim popytem. Oczywiście zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi od końca programu Bezpieczny Kredyt 2% spada, jednak jest to proces stopniowy. Inwestorzy wciąż mają dobre warunki zakupowe dzięki wzrostowi wynagrodzeń i oprocentowaniu kredytów niższemu niż jeszcze rok temu. Czy to oznacza, że na realne spadki stawek w sektorze mieszkań przyjdzie nam jeszcze poczekać?

Wprowadzenie obowiązku wystawiania świadectw energetycznych uwidoczniło słaby stan jakości polskiej zabudowy mieszkaniowej. Zmiany w polityce energetycznej mają na celu stopniowe podnoszenie standardu energetycznego budynków.

Perspektywy na oczekiwaną równowagę

Centrum Analiz banku PKO BP opublikowało niedawno raport, w którym przygląda się trendom wpływającym na popyt i podaż mieszkań w pierwszej połowie bieżącego roku. Z opracowania wynika, że wyraźna stabilizacja popytu po gorączce związanej z BK 2% uwidoczniła się dopiero w II kwartale 2024 roku. Dzięki temu można się spodziewać, że w perspektywie roku wzrost średnich stawek transakcyjnych lekko wyhamuje. Tendencje wzrostowe cen osłabiać mogą też pogarszające się perspektywy popytowe. Obniżki stóp procentowych przesuwają się na 2025, a losy nowego programu wsparcia dla kredytobiorców stoją pod znakiem zapytania.

W tych warunkach stopniowo odbudowująca się podaż może sprawić, że rynek będzie bardziej zrównoważony. Prognozy mówią, że w okresie od II kwartału bieżącego roku do pierwszych trzech miesięcy 2025 podwyżki cen lokali mieszkalnych sięgną od 5 do 8%.

Do zjawisk, które mogą stymulować dalsze wzrosty cen, należą rosnące koszty budowy. Na rozpoczynane inwestycje wpływają też nowe regulacje techniczne i deficyt odpowiednich parceli budowlanych. Mimo wyraźnych różnic w poziomie popytu w I kwartale bieżącego roku trendy wzrostowe cen mieszkań wzmocniły się w Warszawie i mniejszych miastach wojewódzkich. W analizie czytamy:

“W 1q24 na rynku pierwotnym tendencja wzrostowa cen mieszkań wzmocniła się w Warszawie (26,8% r/r vs 16,1% w 4q23) i mniejszych stolicach województw (odpowiednio 21,6% r/r i 14,5% r/r). W grupie 6 największych aglomeracji wzrost cen był nieco wolniejszy. W odniesieniu do 4q23 ceny transakcyjne w 1q24 wzrosły we wszystkich stolicach województw.”

W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 roku na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych w skali rok do roku był największy w Warszawie. Mieszkania z drugiej ręki w mniejszych miastach wojewódzkich drożały wolniej.

Mieszkania na sprzedaż

Obraz rynku się zmienia

Jak już wspominałam, w I kwartale 2024 liczba transakcji na rynku nieruchomości była niższa niż w drugiej połowie zeszłego roku. Jednocześnie jednak osiągnęła wynik lepszy niż w okresach sprzed działania programu BK 2%. W skali rok do roku przez pierwsze trzy miesiące 2024 nowych transakcji było o 85% więcej. W IV kwartale 2023 różnica ta w tej samej perspektywie wynosiła aż 318%. Początek bieżącego roku minął też pod znakiem wyraźnie mniejszej aktywności kupców na rynku pierwotnym. Dane te pokazują, że potencjalni inwestorzy prywatni nie spieszą się z zakupami. Na dużych portalach z ogłoszeniami widać zainteresowanie rosnącą ofertą nieruchomości, jednak transakcje są finalizowane rzadziej –  raport „I kwartał 2024 oczami kupujących”.

Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku były w wielu miastach okresem niewielkich spadków cen w segmencie najmu. Korekty w dół można było zaobserwować zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym. Na sytuację tę z pewnością wpływają zmiany w poziomie popytu i podaży w tym sektorze. Z jednej strony odeszli z niego beneficjenci programu BK 2%, z drugiej wzmocniła się podaż lokali przeznaczonych na wynajem. Warto przy tym zauważyć, że w dużych aglomeracjach buduje się też zasób mieszkań udostępnionych w ramach najmu instytucjonalnego. Jest to owoc inwestycji, które rozpoczęto 3-4 lata temu.

Mieszkania na wynajem

Związek Banków Polskich dostarczył danych dotyczących sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych, które wykorzystano w raporcie. W I kwartale tego roku osiągnęła ona poziom 26,9 miliardów złotych, co oznacza spadek o 4% w skali kwartał do kwartału. Przez pierwsze trzy miesiące 2024 udzielono 64,5 tysiąca pożyczek mieszkaniowych, czyli o 6% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Choć na tle poprzedniego kwartału wyniki te są słabsze, wciąż pozytywnie wyróżniają się na przestrzeni ostatnich lat.

Według BIK w maju 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45%, porównując rok do roku. O kredyt wnioskowało 26,7 tysiąca potencjalnych kredytobiorców. Jest to wartość o 21% wyższa niż ta, którą osiągnięto rok wcześniej.

Według opracowań JLL oferta deweloperska w sześciu największych miastach pod koniec marca 2024 zamknęła się w liczbie 42,4 tysiąca mieszkań. Oznacza to wzrost o 17% w skali kwartał do kwartału. Jednak warto zauważyć, że tempo wzrostu podaży w różnych regionach Polski jest różne. W Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu oferta deweloperska, porównując rok do roku, uległa zredukowaniu, natomiast w Łodzi rośnie już od dłuższego czasu.

Po przyjrzeniu się danym dotyczącym nowych projektów, widać, że deweloperzy dostosowują się do sytuacji rynkowej i rozwijają kolejne inwestycje mieszkaniowe. W raporcie znajdujemy następujący fragment:

“Po 6 kwartałach spadku liczby rozpoczynanych mieszkań r/r w okresie 1q22-2q23, 1q24 był trzecim kwartałem z rzędu wzrostu – rozpoczęto budowę 60,1 tys. mieszkań (prawie 70% rozpoczętych ogółem), o 55,8% więcej niż w 1q23; 42 tys. to mieszkania deweloperskie (79,3% r/r).”

O konsekwentnym odbudowywaniu się podaży świadczą dobre wyniki koniunktury w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich 12 miesiącach wzrosła, a to z pewnością pociągnie za sobą lepsze wyniki podaży nowych lokali.

Źródło danych i grafik: PKO BP „Rynek Mieszkaniowy 2q24: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze”

TBS to skrót od Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Jest to rozwiązanie przeznaczone dla osób, które zarabiają zbyt dużo, aby móc otrzymać lokal komunalny, a jednocześnie za mało, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. To rozwiązanie powróciło w latach 90., ale czy wciąż można zamieszkać w mieszkaniu TBS? Podpowiadamy, jak je dostać oraz w jakim zakresie można nim dysponować.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak działają TBS-y?
• Jak dostać mieszkanie TBS?
• Jakie są opłaty za mieszkanie TBS?
• Czy można zrobić remont mieszkania TBS?
• Czy można wykupić mieszkanie TBS?
• Czy można podnająć mieszkanie TBS?
• Czy warto wynająć mieszkanie w ramach TBS?

TBS-y, czyli podmioty Towarzystwa Budownictwa Społecznego zostały utworzone na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Taka działalność ma na celu zaoferować mieszkanie na wynajem osobom o przeciętnych dochodach.

W ustawie zostały zapisane formy prawne, w których mogą działać TBS-y i są to: spółka akcyjna, spółka z.o.o. i spółdzielnia osób prawnych.

Pierwszy budynek, który powstał w ramach budownictwa społecznego to blok w Śremie, wybudowany w 1994 roku. Do dyspozycji lokatorów oddano wtedy 36 mieszkań.

Mieszkania na sprzedaż

Jak działają TBS-y?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) oferują mieszkania na wynajem osobom o określonych maksymalnych dochodach. Lokatorzy tych mieszkań nie nabywają prawa własności i nie mogą ich sprzedać ani obciążyć hipoteką.

Zgodnie z wyżej wspomnianą ustawą, zadaniem Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest budowa lokali, a także ich modernizacja lub remonty, wynajem mieszkań i administrowanie całymi blokami.

Kto może zamieszkać w TBS-ach? Głównym kryterium, według którego dobierani są lokatorzy, to wysokość dochodów. Nie mogą one przekraczać 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. W związku z tym mieszkania są przeznaczone dla osób średnio zamożnych.

Warto wiedzieć, że osoby zajmujące takie lokale, nie są ich właścicielami. Z Towarzystwem Budownictwa Społecznego podpisuje się umowę najmu i na tej podstawie można użytkować to miejsce.

W związku z tym lokum, które zajmujemy, nie możemy sprzedać ani wziąć na nie kredytu hipotecznego. Nie dysponujemy bowiem prawem własności.

Jak dostać mieszkanie w TBS?

Osoby ubiegające się o mieszkanie w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego muszą złożyć wniosek, który jest oceniany przez komisję sprawdzającą spełnienie kryteriów (m.in. brak własności lokalu mieszkalnego, dochody w określonych granicach).

Osoby zainteresowane najmem lokalu w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego muszą do tej instytucji złożyć stosowny wniosek. Następnie zostanie on rozpatrzony przez komisję, która zadecyduje, czy dani lokatorzy spełniają warunki, które uprawniają ich do zawarcia umowy najmu mieszkania TBS.

Warunki, które trzeba spełnić, aby dostać mieszkanie TBS:

• nie można być właścicielem żadnego innego lokalu mieszkalnego,
• trzeba zarabiać tyle, aby mieścić się w granicy dochodowej ustalonej dla danego województwa,
• trzeba wpłacić kaucję zabezpieczającą, o ile otrzymamy decyzję pozytywną.

Weryfikacja dochodu odbywa się na podstawie ostatniego zeznania podatkowego PIT. Lepiej więc nie deklarować mniej niż się rzeczywiście zarabia, bo przed wydaniem decyzji komisja kwalifikacyjna sprawdzi, jaka jest prawda.

Mieszkania na sprzedaż

Ile się płaci za mieszkanie TBS?

W Towarzystwach Budownictwa Społecznego opłata za wynajem mieszkania jest ustalona prawnie i nie przekracza 5% wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie, z dodatkowymi kosztami kaucji zabezpieczającej oraz opłaty partycypacyjnej, które są wymagane przed zamieszkaniem.

Oczywiście lokalu w TBS-ach nie otrzymujemy za darmo. Za możliwość jego zamieszkiwania trzeba zapłacić czynsz. Ze względu na to, że budowę takich bloków wspiera państwo, wysokość czynszu jest odgórnie i prawnie ustalona.

Nie może ona przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Ile to jest w złotówkach? W głównej mierze ta wartość zależy od lokalizacji, ale w większych miastach w Polsce wynosi około 25 zł za metr kw. Im większe lokum zajmujemy, tym czynsz będzie więc większy. Przykładowo lokatorzy, mieszkający na 30 metrach kw. będą płacić miesięcznie 750 zł, za to ci, których mieszkanie zajmuje 60 metrów kw. – już 1 500 zł.

Wysokość czynszu jest ustalana zgodnie z zapisami ustawy, która reguluje działalność TBS-ów, czyli wspomnianej wcześniej Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa.

Stawka, którą będą płacić lokatorzy, musi być ustalona tak, aby przychody z tego tytułu pokryły koszty eksploatacji całego budynku, a także starczyły na spłatę ewentualnej raty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na budowę bloku.

Dodatkowo wynajmujący mieszkanie musi jeszcze zapłacić dwie opłaty: kaucję zabezpieczającą i opłatę partycypacyjną.

Kaucja zabezpieczająca to rozwiązanie znane ze standardowego wynajmu mieszkań. Pomaga zabezpieczyć środki, które mogą pokryć naprawy szkód, które ewentualnie wyrządzi wynajmujący. W TBS-ach kaucja wynosi zazwyczaj równowartość od 3 do 6 miesięcznych czynszów.

Przed zamieszkaniem trzeba jeszcze dodatkowo wnieść opłatę partycypacyjną. Wynosi ona od 15% do 30% kosztów budowy mieszkania i musi zostać zwrócona do 12 miesięcy od momentu, kiedy mieszkanie zostanie opuszczone, a umowa najmu rozwiązana.

Czy można wyremontować mieszkanie TBS?

Najemcy mieszkań TBS mogą przeprowadzać poważniejsze remonty tylko z oficjalną zgodą towarzystwa, a koszty zazwyczaj pokrywają sami, chociaż niektóre towarzystwa oferują programy pozwalające odliczyć koszty remontu od czynszu.

Najemcy mieszkań TBS często zastanawiają się, czy mogą wyremontować je bez zgody Towarzystwa. Działa to na podobnej zasadzie, jak wtedy, gdybyśmy decydowali się na standardowy wynajem na rynkowych warunkach. Wszystkie poważniejsze remonty, które mają wpływ na pierwotny układ mieszkania mogą być wykonane tylko po wyrażeniu zgody przez TBS. Jest to wymagane nawet wtedy, jeżeli nie wpływają one na części wspólne danego budynku.

A kto płaci za ten remont? Najczęściej koszty ponosi lokator, rzadko jest tak, że TBS partycypuje w wydatkach. Warto jednak wiedzieć, że niektóre towarzystwa mają specjalne programy, w ramach których wykonanie remontu na własny koszt może być później odliczone od czynszu.

Czy można wykupić mieszkanie w TBS?

Od 1 stycznia 2022 roku, dzięki nowelizacji ustawy o budownictwie mieszkaniowym, lokatorzy mieszkań TBS mogą wykupić te lokale na własność poprzez model „najem z dojściem do własności”.

Do tej pory praktycznie nie można było wykupić mieszkania TBS. Jednak od 1 stycznia 2022 roku ma być to możliwe dzięki nowelizacji Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Będzie można nabyć lokal na własność w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ochrona lokatorów będzie ograniczona w takim wypadku do zwykłych umów najmu. A to oznacza, że gdy znajdzie konieczność opuszczenia mieszkania, najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego.

Z kolei w Ustawie z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa została wprowadzona możliwość zamiany umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego na umowę najmu z dojściem do własności. Dzięki temu od ceny wykupu można odliczyć wysokość partycypacji. Trzeba jednak spełnić kilka warunków:

• wysokość partycypacji musi być maksymalna (20 – 25 proc. kosztów budowy mieszkania),
• umowa w sprawie partycypacji musi być zawarta od przynajmniej 5 lat,
• przez co najmniej 5 lat do momentu złożenia wniosku nie można zalegać z czynszem lub z innymi opłatami za okres nie dłuższy niż 3 miesiące.

Czy można podnająć mieszkanie TBS?

Podnajęcia mieszkania TBS jest możliwe, jednak wymaga zgody Towarzystwa.

Aby móc podnająć mieszkanie TBS, trzeba uzyskać zgodę Towarzystwa. Jeżeli jej nie mamy, a wyda się, że lokal zajmuje inna osoba, to może być to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu. Nie warto więc ryzykować wyrzuceniem z mieszkania.

Trzeba mieć jednak świadomość, że uzyskanie zgody na podnajem jest zazwyczaj naprawdę bardzo trudne.

Czy warto wynająć mieszkanie TBS?

Wynajem mieszkania w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) może być atrakcyjny dla osób bez możliwości zakupu własnego mieszkania. Najem TBS oferuje duże bezpieczeństwo prawne i ochronę przed wypowiedzeniem umowy.

Mieszkanie w TBS-sach ma swoje wady i zalety. Warto się zdecydować na taki najem, jeśli nie mamy ani gotówki na zakup własnego lokum ani nawet wystarczających dochodów czy wkładu własnego, aby otrzymać kredyt hipoteczny.

Najem w ramach TBS jest lepiej uregulowany prawnie niż gdybyśmy decydowali się na najem od osoby prywatnej. Towarzystwo ma ograniczone możliwości rozwiązania umowy i może to zrobić tylko w określonych w ustawie przypadkach. Dlatego możemy czuć się w takim mieszkaniu bezpieczniej i mieć większą gwarancję, że nikt nas z niego nie wyrzuci z dnia na dzień.

Wadą takiego rozwiązania jest natomiast fakt, że mieszkanie nigdy nie będzie nasze, chyba że zdecydujemy się na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W większości przypadków jednak to, co zarabiamy, będziemy musieli w części oddawać Towarzystwu. Będzie miało ono również wgląd do naszych zarobków.

Warto więc zdecydować się na TBS, ale tylko wtedy, gdy nie mamy alternatywy.

Źródło: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/czym-sa-i-jak-dzialaja-tbs-y-13740.html

Sprzedaż ziemi rolnej może być szybka i bezproblemowa, jeśli odpowiednio się do tego przygotujesz. Jeżeli sam nie chcesz uprawiać gruntu, zbycie takiej nieruchomości może być dla ciebie znacznym zastrzykiem gotówki. Podpowiadamy, jakie są przepisy regulujące sprzedaż działek rolnych, co wpływa na atrakcyjność działki rolnej oraz czy lepiej sprzedawać samemu, czy z pomocą agenta nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Komu można sprzedać działkę rolną?
• Jakie czynniki wpływają na atrakcyjność działki rolnej?
• Jak przygotować działkę rolną do sprzedaży?
• Jak szybko sprzedać działkę rolną?
• Jaki jest podatek od sprzedaży działki rolnej?

Komu można sprzedać działkę rolną?

Sprzedaż działki rolnej w Polsce jest regulowana przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która wymaga od właścicieli działek o powierzchni użytków rolnych powyżej 0,3 ha uzyskania zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że nabywca jest rolnikiem indywidualnym lub osobą bliską sprzedającemu. W wielu sytuacjach KOWR ma prawo pierwokupu.

Warto pamiętać, że kwestia zasad dotyczących swobody obrotu ziemią rolną zależy od tego, czy dany grunt spełnia kryteria działki rolnej w myśl przepisów znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeszcze do niedawna swobodnie sprzedawać można było jedynie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, niezależnie od faktycznej powierzchni użytków rolnych na nich się znajdujących. Od października 2023 r. to powierzchnia użytków rolnych musi wynosić minimum 0,3 ha, by działka znalazła się w ewidencji jako rolna i podlegała ograniczeniom ustawy.

Jeśli nieruchomość spełnia kryteria działki rolnej według nowych przepisów, proces jej sprzedaży wymaga dodatkowych formalności. Potrzebna jest bowiem zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że nabywca jest rolnikiem indywidualnym albo osobą bliską zbywcy w rozumieniu ustawy, albo gdy działka ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha.

Aby uzyskać zgodę KOWR na nabycie działki rolnej:

• musisz udowodnić, że sprzedaż działki rolnikowi indywidualnemu była niemożliwa;
• musisz wykazać, że nabycie działki nie spowoduje nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
• kupujący musi się zobowiązać do tego, że będzie prowadził na danym terenie działalność rolniczą (jeśli jest osobą fizyczną, musi robić to osobiście),
• cena sprzedaży musi wynieść co najmniej 95% ceny podanej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej (warunek wprowadzony przez nowelizację ustawy z października 2023 r.).

Ogłoszenie takie możesz zamieścić bezpłatnie w systemie teleinformatycznym udostępnionym przez KOWR. Jeśli żaden rolnik indywidualny nie odpowie na ogłoszenie, albo jeśli rolnik się zgłosi, ale straci zainteresowanie zakupem bądź gdy zaproponuje cenę o więcej niż 5% niższą niż podana w ogłoszeniu, pierwszy warunek z wymienionych wyżej można uznać za spełniony.

Warto też wiedzieć, że w wielu sytuacjach KOWR ma prawo pierwokupu.

Prawo pierwokupu działki rolnej przez KOWR nie obowiązuje, gdy:

• kupującym jest rolnik indywidualny, który powiększa gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nieruchomość znajduje się w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie sąsiedniej;
• kupujący jest osobą ci bliską (zalicza się tu rodziców, dzieci, dziadków, wnuki, rodzeństwo, rodzeństwo rodziców, małżonka, teściów, macochę, ojczyma, pasierbów, rodziców adopcyjnych, dzieci adoptowane);
• została wydana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na zasadach opisanych powyżej.

Jeśli prawo pierwokupu KOWR dotyczy twojej działki, należy zawrzeć u notariusza umowę warunkową. Od momentu jej otrzymania KOWR ma 30 dni na decyzję, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Jeżeli się nie zdecyduje, możesz podpisać z kupującym właściwą umowę, która koniecznie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nabywca musi mieć świadomość, że przez 5 lat nie może sprzedać ani wydzierżawić działki.

Dodaj ogłoszenie

Czasami nabywca może planować wybudowanie domu na działce rolnej. Jednak jest to obwarowane wieloma ograniczeniami. Więcej dowiesz się tutaj: „Budowa domu na działce rolnej”.

Jakie czynniki wpływają na atrakcyjność działki rolnej?

Atrakcyjność nieruchomości rolnej zależy od lokalizacji, dogodności dojazdu, wartości użytkowej gleby, kształtu działki, powierzchni, ukształtowania terenu oraz poziomu wody w glebie.

Już wiesz, komu i na jakich warunkach możesz sprzedać swoją nieruchomość rolną. Sprawdź teraz, co wpływa na jej atrakcyjność.

Duże znaczenie ma lokalizacja i dogodność dojazdu. Wyższą cenę osiągają nieruchomości, znajdujące się na terenach bardziej zaludnionych i takich, gdzie uprawianie ziemi jest popularne. Łatwiej sprzedać działkę, do której jest dobry dojazd, a drogi mają na tyle dobrą nawierzchnię, że bez problemu można pokonać trasę pojazdami rolniczymi.

Wyższy popyt jest na działki, które mają wysoką wartość użytkową (klasę bonitacyjną). Oznacza to, że żyzność gleby, ukształtowanie terenu, wielkość pola i warunki wodne sprzyjają osiąganiu większych plonów.

Najbardziej atrakcyjne są pola, które mają kształt prostokąta. Takie działki wygodnie się uprawia, natomiast grunty o nieregularnych kształtach mogą przysparzać trudności.

Powierzchnia działki także ma znaczenie, ale nie można jednoznacznie wskazać, czy atrakcyjniejsze są małe, czy duże. Tak naprawdę na każdą wielkość terenu można znaleźć zainteresowanego – jedna osoba może chcieć prowadzić np. ekologiczną uprawę na małą skalę, natomiast inna duże gospodarstwo rolne, które będzie dostarczało ziemniaki do sieci supermarketów. Warto jednak mieć na uwadze, że na działki, które mimo obecności użytków rolnych nie są objęte opisanymi wcześniej ograniczeniami w obrocie, może być więcej chętnych, gdyż będą mogły je kupić także osoby niebędące rolnikami.

Ważne jest również ukształtowanie terenu i poziom wody w glebie. Optymalnie jest, jeżeli cała ziemia rolna znajduje się na podobnej wysokości. Znaczne spadki utrudniają manewrowanie maszynami rolniczymi oraz powodują erozję wodną. Z kolei gleba nie powinna być zbyt sucha ani zbyt mokra. Choć oczywiście preferowane warunki zależą od tego, co na danym terenie chce uprawiać kupujący.

Więcej o tym, co wpływa na ceny gruntów rolnych, dowiesz się tutaj – „Co wpływa na cenę gruntów rolnych?”

Jak przygotować działkę rolną do sprzedaży?

Przed sprzedażą ziemi rolnej należy poznać jej dokładne parametry, klasę gruntu i ewentualnie skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia rynkowej ceny. Należy też przygotować działkę do prezentacji i wykonania zdjęć do ogłoszenia.

Sprzedaż ziemi rolnej rozpocznij od tego, aby dowiedzieć się, co konkretnie sprzedajesz. Sięgnij do dokumentów albo sprawdź (np. na Geoportalu), jaki kształt ma oferowana przez ciebie działka oraz jaką dokładnie ma powierzchnię.

Dodaj ogłoszenie

Ważne jest również, aby wiedzieć, jaka klasa gruntu znajduje się na twojej działce. Taką informację można uzyskać we właściwym urzędzie miasta albo w starostwie powiatowym.

Na tej podstawie i posiłkując się ogłoszeniami sprzedaży działek w twojej okolicy, możesz sam zdecydować, za jaką kwotę wystawisz nieruchomość na sprzedaż. Możesz jednak (i warto to zrobić) skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym, który specjalizuje się w wycenie nieruchomości gruntowych. Dzięki profesjonalnej opinii w ogłoszeniu zawrzesz konkretne i potwierdzone informacje (np. dotyczące dostępności infrastruktury, kamienistości i kultury gleby oraz przydatności do uprawy konkretnych roślin) i będziesz mieć pewność, że cena odzwierciedla warunki rynkowe.

Przed wystawieniem ogłoszenia musisz także sfotografować działkę. Jeżeli przez dłuższy czas nie była uprawiana, to warto wcześniej ją uporządkować – wyrwać chwasty czy wyciąć rozrastające się krzewy.

Jak szybko sprzedać działkę rolną?

Efektywna sprzedaż działki rolnej wymaga stworzenia szczegółowego ogłoszenia, które może przygotować sam właściciel lub profesjonalny agent. W ogłoszeniu należy uwzględnić informacje o wielkości, kształcie, lokalizacji, klasie gleby, dostępności infrastruktury, potencjalnych uprawach oraz uregulowanym stanie prawnym.

Kluczem do efektywnej sprzedaży nieruchomości jest odpowiednio napisane ogłoszenie. Można zrobić to samemu albo oddać w ręce profesjonalnego agenta. Specjalista będzie wiedział, na jakie atuty ziemi zwrócić uwagę, aby zainteresować nabywcę oraz gdzie umieścić ogłoszenie. Często prowizja pośrednika to naprawdę niewielki koszt w porównaniu z tym, ile pracy trzeba włożyć samemu, aby sprzedać nieruchomość gruntową.

Jeżeli jednak chcesz zająć się tym sam, to ogłoszenie powinno zawierać jak najwięcej konkretnych informacji. Pamiętaj, aby podać:

• wielkość i kształt działki,
• dokładną lokalizację,
• klasę lub klasy gleby,
• informację o dojeździe i infrastrukturze znajdującej się w pobliżu,
• gatunki roślin, które mogą być uprawiane (na podstawie informacji od rzeczoznawcy),
• informację o uregulowanym stanie prawnym i braku obciążeń (np. hipoteki).

Warto także uzupełnić ogłoszenie zdjęciami terenu oraz mapką, która pozwoli zainteresowanym zweryfikować, gdzie znajduje się działka. Swoją ofertę najlepiej umieścić na portalu, który skupia ogłoszenia o sprzedaży różnych nieruchomości. Można także wywiesić informację bezpośrednio przy działce oraz na tablicy informacyjnej w pobliżu (np. przy sklepie spożywczym).

Jaki jest podatek od sprzedaży działki rolnej?

Podatek dochodowy od sprzedaży działki rolnej wynosi 19%, z możliwością zwolnienia po spełnieniu określonych warunków.

Gdy już znajdziesz kupca, pamiętaj, aby uregulować także podatkowo kwestię sprzedaży działki rolnej. Podatek dochodowy, który będzie do zapłacenia, wyniesie 19%. Można jednak skorzystać ze zwolnienia, jeżeli dokonasz transakcji sprzedaży gruntu po przynajmniej 5 latach od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego). Można to również zrobić wcześniej i nie płacić daniny, jeżeli sprzedana ziemia wchodziła w skład gospodarstwa rolnego i w związku z tą sprzedażą nie utraciła charakteru rolnego.

Źródło: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/jak-sprzedac-dzialke-rolna-15752.html

Możliwość sfinansowania zakupu mieszkania z przeciętnego wynagrodzenia jest mniejsza niż przed pandemią. W 2019 roku za średnią pensję mogliśmy kupić 0,98 metra kwadratowego lokalu. W okresie od 2010 do 2019 możliwości zakupowe osób osiągających przeciętne wynagrodzenie rosły. Jednak w 2019 trend ten uległ odwróceniu. Czy nowe warunki rynkowe będą sprzyjać dostępności mieszkań?

Mimo wzrostu wynagrodzeń, możliwości zakupu mieszkań spadły do poziomu z 2012 roku. Odpowiedzialny jest za to szybszy wzrostu cen nieruchomości w porównaniu do pensji.

Jak się zmieniały nasze możliwości zakupowe w ostatnich latach?

Najnowsze dane Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) pokazują, że w 2022 roku średnie wynagrodzenie pozwalało na zakup 0,88 metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej. To dokładnie tyle, na ile było stać Polaków w 2012 roku. W latach od 2010 do 2019 ceny mieszkań powoli rosły. Podwyżki stawek na rynku nieruchomości osiągnęły przez ten czas poziom tylko 22,5%. W tym samym okresie średnie pensje wzrosły o 52%. Taka różnica wyraźnie dodatnio wpływała na zdolności zakupowe osób mniej i średniozamożnych. To właśnie w tej grupie dochodowej relacja między wzrostem cen nieruchomości mieszkalnych a podwyżkami wynagrodzeń w najwyższym stopniu przekłada się na większą dostępność własnego lokum.

Pandemia COVID-19 była wyraźnym punktem zwrotnym. Między 2019 i 2022 wzrost przeciętnego wynagrodzenia wyniósł 29%. Średnia podwyżka ceny metra kwadratowego mieszkania wyniosła przez ten czas aż 40%. W tych warunkach nie dziwi fakt, że możliwość finansowania zakupu własnego lokalu spadła wśród Polaków ze wszystkich grup dochodowych.

Czy „Mieszkanie na Start” ma szansę coś zmienić?

„Bezpieczny Kredyt 2%”, który w założeniu miał utorować drogę do własnego M, zdaniem wielu przyczynił się do drożyzny i uszczuplenia oferty szczególnie w sektorze małych lokali. Twórcy programu „Kredyt #naStart” (nazywanego też „Mieszkanie na Start”) starają się, aby jego zasady sprzyjały stabilizowaniu się branży. Opinie na temat skuteczności tych rozwiązań są różne. Sceptycznie zapatrują się np. pośrednicy w obrocie nieruchomościami zapytani o to w ramach kwartalnego badania nastrojów INPON.

Według zwolenników programu, „Mieszkanie na start” weszłoby na rynek w zupełnie innych warunkach. Podaż nieruchomości mieszkalnych wyraźnie się dziś odbudowuje, a rynek najmu, niegdyś przeładowany, nie jest już tak atrakcyjny dla inwestorów. Sprawia to, że popyt będzie nie tylko ograniczony, ale również rozłożony na inne sektory rynku.

Przed funkcją dopalacza dla popytu program „Mieszkanie na Start” chroni też jego budowa. Preferencyjne kredyty o stałym oprocentowaniu od 1,5% do 0% będzie można przeznaczyć również na zakup domu lub działki i budowę własnej nieruchomości.

Rządowe działanie zostało dodatkowo zaopatrzone w kilka konkretnych działań antyspekulacyjnych. Kluczowym jest ograniczenie udzielania preferencyjnych pożyczek do poziomu 15 tysięcy na kwartał.

Czy wzrost podaży i przemyślany program wsparcia dla inwestorów prywatnych mają szansę ustabilizować rynek? Wiele na to wskazuje, jednak aby mieć pełny obraz sytuacji, warto pamiętać o wysokich kosztach budowy. Podwyżki w sektorze materiałów budowlanych wciąż windują ceny, a relacja popytu do podaży nie ma na to wpływu.

Więcej o programie „Mieszkanie na start” dowiesz się tutaj – „Czy kredyt #naStart zastawia pułapki?”.

Mieszkania na sprzedaż

Źródło danych: PIE „Tygodnik Gospodarczy PIE – 18 kwietnia 2024 r.”

O nowym programie wsparcia kredytobiorców wiemy już od kliku miesięcy. Do tej pory jego założenia znaliśmy jedynie z zapowiedzi. 8 kwietnia 2024 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało wyczekiwany projekt ustawy dotyczącej kredytu mieszkaniowego #naStart.

O tym, jak w obecnym kształcie wyglądają zasady kredytu #naStart, czy odpowiada on na społeczne oczekiwania i czy spowoduje wzrost cen mieszkań, mówi Kornelia Szmit – ekspertka finansowa i pośredniczka nieruchomości, prowadząca profil Praktycznie o finansach, partnerka Grupy ANG S.A., wykładowczyni z Katedry Teorii Ekonomii – Wydziału Nauk Ekonomicznych UWM.

O programie, który ma być następcą Bezpiecznego Kredytu 2% rozmawiamy już dość długo, ale wreszcie możemy omówić konkrety, ponieważ znany jest już projekt ustawy dotyczący kredytu mieszkaniowego #naStart. Co nowego, oprócz tego jak program będzie się nazywał, znalazło się w projekcie ustawy?

W projekcie ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart pojawiło się kilka nowych rozwiązań i doprecyzowań w stosunku do wcześniejszych zapowiedzi.

Jednym z nich jest wprowadzenie limitów przyznawanych kredytów. Przewidziano, że w ramach programu będzie mogło być udzielone maksymalnie 15 tys. preferencyjnych kredytów na kwartał, a w całym 2024 roku łącznie 35 tys. kredytów. Ma to na celu rozłożenie wsparcia w czasie i uniknięcie szybkiego wyczerpania dostępnych środków.

Co więcej, okres obowiązywania programu został już dokładnie określony – pierwotnie miał on funkcjonować do końca 2025 roku, później mowa była o 4 latach, jednak w projekcie ustawy przewidziano jego kontynuację do końca 2027 roku.

Z listy przedmiotów kredytowania objętych programem dopłat wykluczono nabycie prawa do lokalu mieszkalnego w ramach cesji umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Oznacza to, że osoba, która zawarła umowę rezerwacyjną lub deweloperską, nie może przenieść wynikających z niej praw na inną osobę, która następnie ubiegałaby się o kredyt z dopłatami. Regulacja ta ma na celu ograniczenie bodźców do spekulacji na rynku nieruchomości. Gdyby możliwa była cesja takich umów, istniałoby ryzyko, że niektóre osoby rezerwowałyby lokale w atrakcyjnych cenach, nie mając zamiaru ich finalnie nabyć, a jedynie odsprzedać z zyskiem prawo do ich zakupu innym osobom liczącym na skorzystanie z dopłat. Wykluczenie cesji ma przeciwdziałać takim praktykom i zapewnić, że program dopłat będzie wspierał osoby rzeczywiście zainteresowane zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie poszukujące okazji do zarobku.

Zgodnie z projektem ustawy, kredyt mieszkaniowy #naStart udzielany jako kredyt hipoteczny będzie przyznawany na okres minimum 15 lat. Przez pierwszą dekadę jego spłaty, czyli przez pierwsze 10 lat, obowiązywać będzie stała stopa oprocentowania oraz malejące raty kapitałowo-odsetkowe. Wsparcie w formie dopłat obejmie 120 pierwszych rat spłaty tego kredytu. W przypadku wariantu kredytu konsumenckiego, minimalny okres jego spłaty został ustalony na 5 lat. Dopłaty do rat będą stosowane dla 60 początkowych rat spłaty takiego kredytu.

Choć samo kryterium dochodowe uprawniające do otrzymania dopłat oparte na pierwszym progu podatkowym (120 tys. zł brutto rocznie) było wcześniej zapowiadane, to projekt ustawy wprowadza mechanizm stopniowego pomniejszania dopłat w przypadku przekroczenia tego limitu dochodowego. Dla jednoosobowego gospodarstwa domowego dopłata będzie pomniejszana o 50 groszy za każdą złotówkę przekroczenia, a dla większych gospodarstw – o 25 groszy. Rozwiązanie to ma na celu złagodzenie progu wykluczającego z programu osoby nieznacznie przekraczające limit dochodowy.

W opublikowanym projekcie ustawy znalazło się nowe rozwiązanie dotyczące sytuacji, gdy kwota zaciąganego kredytu przekracza maksymalną wartość, do której przysługują dopłaty w ramach programu. Wcześniej zapowiadano, że w takim przypadku nadwyżka ponad tę kwotę będzie oprocentowana według stawek rynkowych, nieobjętych preferencjami. Jednak projekt wprowadza dodatkowy mechanizm „kary finansowej” za przekroczenie limitu objętego dopłatami.

Mechanizm ten działa następująco: jeśli np. dopłaty przysługują do kwoty 400 tys. zł, a kredytobiorca zdecyduje się na wyższy kredyt, np. 500 tys. zł, to nie tylko od nadwyżki 100 tys. zł zapłaci wyższe odsetki rynkowe, ale również całkowita kwota dopłat, jaką otrzyma w ramach programu, ulegnie obniżeniu w porównaniu do sytuacji wzięcia kredytu na maksymalną kwotę objętą wsparciem.

Dla przykładu:

para zaciągająca kredyt na 400 tys. zł otrzyma w ciągu 10 lat dopłaty w wysokości 180,5 tys. zł. Natomiast jeśli zdecyduje się na kwotę 500 tys. zł, to jej łączne dopłaty w tym okresie będą niższe i wyniosą tylko 165 625 zł.

Nowe rozwiązanie ma na celu zniechęcenie kredytobiorców do zaciągania kredytów na kwoty znacznie przekraczające limit objęty dopłatami w ramach preferencyjnego programu. Stanowi swego rodzaju karę finansową za skorzystanie z wyższego, tylko częściowo subwencjonowanego kredytu. Ma to zapobiec nadmiernemu rozproszeniu i wykorzystaniu środków przeznaczonych na dopłaty.

Zaskakującym i kontrowersyjnym rozwiązaniem zawartym w projekcie ustawy jest umożliwienie uzyskania preferencyjnego kredytu przez jednego z małżonków pozostających w związku małżeńskim z rozdzielnością majątkową, nawet jeśli drugie z małżonków jest już właścicielem lokalu mieszkalnego. Rozwiązanie to z jednej strony rozszerza krąg potencjalnych beneficjentów programu kredyt #naStart, ale może też budzić wątpliwości. Po pierwsze, zakup kolejnego mieszkania przez gospodarstwo domowe posiadające już lokal, choć w ramach rozdzielności majątkowej, może być postrzegany jako niezgodny z duchem programu, który ma ułatwiać nabycie pierwszego „M”. Po drugie, istnieje ryzyko potencjalnych nadużyć, w których pary celowo zawierałyby rozdzielność majątkową, aby jeden z małżonków mógł skorzystać z preferencyjnego kredytu, mimo posiadania już mieszkania przez rodzinę. Z drugiej strony, niektóre sytuacje życiowe czy małżeńskie mogą uzasadniać takie rozwiązanie, np. gdy małżonkowie zdecydują się na osobne gospodarstwa domowe lub gdy jedno z nich chce nabyć własne mieszkanie mimo już posiadanego wspólnie. Rozwiązanie to zwiększa więc elastyczność programu i dostosowuje go do złożonych realiów życia Polaków.

I na koniec doprecyzowano także kwestię limitów powierzchniowych uprawniających do otrzymania pełnych dopłat. To 50 mkw. dla singla zwiększane o 25 mkw. na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym. Przekroczenie tych limitów nie wyklucza z programu, ale skutkuje pomniejszeniem dopłat o 50 zł za każdy dodatkowy metr kwadratowy powyżej ustalonego limitu.

Przykładowo:

singiel kupujący mieszkanie o powierzchni 60 mkw. będzie otrzymywał dopłatę obniżoną o 500 zł w stosunku do osoby zaciągającej kredyt na taką samą kwotę, ale kupującej mieszkanie nieprzekraczające limitu 50 mkw.

Rozwiązanie to ma na celu zniechęcanie do nadmiernego korzystania ze wsparcia przy zakupie nieruchomości znacznie przekraczających potrzeby mieszkaniowe danego gospodarstwa domowego.

Dowiedz się, czego dotyczyły zapowiedzi programu kredyt #naStart.
Przeczytaj pierwszą rozmowę z Kornelią Szmit:
Czy warto czekać na Mieszkanie na start? Sprawdzamy, ile zyskasz na dopłatach do kredytu

Które z zapowiedzi i w jakim zakresie zostały zmodyfikowane?

W projekcie ustawy o #naStart wprowadzono kilka istotnych modyfikacji w stosunku do pierwotnych założeń i zapowiedzi. Najważniejsze z nich to:

Po pierwsze, usunięto obowiązek zamieszkiwania w nieruchomości nabywanej lub budowanej w ramach programu w trakcie posiadania kredytu. Wcześniej zakładano taki wymóg. Nadal jednak nie będzie można wynajmować tej nieruchomości innym osobom przez cały okres obowiązywania gwarancji.

Po drugie, pojawiła się możliwość, aby drugim kredytobiorcą, oprócz wnioskodawcy, był rodzic lub rodzeństwo. Muszą oni również spełniać warunki programu, z zastrzeżeniem, że kredytobiorców może być maksymalnie dwóch, np. wnioskodawca i rodzic plus dzieci wchodzące w skład ich gospodarstwa domowego.

Po trzecie, znacząco obniżono progi dochodowe, powyżej których dopłata do kredytu będzie stopniowo zmniejszana w stosunku do pierwotnych zapowiedzi oparcia ich o pierwszy próg podatkowy.

Obowiązujące nowe progi dochodowe w kredycie #naStart to:

• 7 tys. zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
• 13 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 16 tys. zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 19,5 tys. zł netto miesięcznie dla czteroosobowego albo większego gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.

Obniżenie progów dochodowych budzi obawy, że pomimo zmniejszenia nadal są one zawyżone i za mało wyśrubowane. Ustalone poziomy mogą wykluczać wiele gospodarstw domowych o rzeczywiście niskich dochodach z możliwości otrzymania pełnych dopłat.

W porównaniu do początkowych założeń, w projekcie ustawy złagodzono część wymogów oraz rozszerzono krąg potencjalnych kredytobiorców o rodziców i rodzeństwo wnioskodawcy. Jednak znacząca rewizja kryteriów dochodowych budzi kontrowersje – z jednej strony ogranicza grono beneficjentów mogących w pełni skorzystać ze wsparcia, z drugiej obniżone progi wciąż mogą być postrzegane jako zbyt wysokie i niewystarczająco dopasowane do sytuacji gospodarstw najbardziej potrzebujących pomocy w zakupie pierwszego M.

Co w projekcie ustawy zmieniło się na korzyść?

W projekcie ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart można dostrzec zarówno rozwiązania oceniane pozytywnie, jak i budzące pewne wątpliwości oraz obawy. Z umiarkowanym optymizmem należy przyjąć zmiany idące w dobrym kierunku, ale również uczciwie przyznać, że niektóre kwestie mogłyby zostać dopracowane.

Po stronie korzystnych zmian można wymienić objęcie programem kredytów na sfinansowanie partycypacji w społecznych inwestycjach mieszkaniowych, towarzystwach budownictwa społecznego oraz wkładów mieszkaniowych w spółdzielniach. Rozwiązanie to poszerza katalog możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i zwiększa dostępność programu dla osób o niższych dochodach, dla których zakup mieszkania na pełną własność mógłby być zbyt dużym obciążeniem.

Korzystną zmianą jest także rozszerzenie możliwości wspólnego zaciągania kredytu na osoby prowadzące razem gospodarstwo domowe, niezależnie od formalnego stanu cywilnego i posiadania dzieci. Odzwierciedla to różnorodność współczesnych modeli rodziny i więzi.

Pozytywnie można również ocenić wprowadzenie stałej części raty kredytu płaconej przez kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat. Program kredytu mieszkaniowego wprowadza przełomowy mechanizm, który „zamraża” ratę malejącą na poziomie najwyższej raty w harmonogramie, pomniejszonej o wyliczoną dopłatę. W efekcie, kredytobiorca będzie płacił stałą, przewidywalną kwotę przez cały okres kredytowania, a raty malejące de facto przekształcą się w raty równe. To rozwiązanie daje kredytobiorcom poczucie stabilności i ułatwia planowanie budżetu domowego.

Mechanizm ten różni się od stosowanego w programie Bezpieczny Kredyt 2%, gdzie zarówno część raty spłacana przez kredytobiorcę, jak i dopłata zmniejszały się z każdą kolejną ratą. W nowym programie, ze względu na stałość kwoty płaconej przez kredytobiorcę, wysokość dopłat będzie maleć szybciej niż w BK 2%. Nie wpłynie to jednak negatywnie na realizację celów, jakie stawia się przed nowym instrumentem.

Kredyt mieszkaniowy ułatwi uzyskanie finansowania i spłatę zobowiązania. Obniży wymagania odnośnie do zdolności kredytowej, zwiększając dostępność kredytów dla szerszego grona odbiorców. Przyspieszy też spłatę kapitału, skracając całkowity czas kredytowania. Modyfikacja, względem BK2%, mechanizmu dopłat pozwoli zoptymalizować pomoc do niezbędnego minimum, zapewniając bardziej efektywne i odpowiedzialne wykorzystanie środków publicznych przeznaczonych na ten cel. To rozwiązanie, które z jednej strony skutecznie wesprze kredytobiorców w realizacji marzeń o własnym mieszkaniu, a z drugiej – będzie zgodne z zasadami racjonalnego gospodarowania wspólnymi zasobami.

Co nadal budzi wątpliwości i obawy?

Ograniczenie dostępu do programu tylko dla osób poniżej 35 roku życia prowadzących jednoosobowe gospodarstwa domowe może być postrzegane jako dyskryminujące i niezrozumiałe, szczególnie dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej.

Podobne obawy może budzić obniżenie progów dochodowych w stosunku do wcześniejszych zapowiedzi, ponieważ pomimo ich zmniejszenia, progi te są nadal zawyżone i za mało wyśrubowane. Obniżka progów rzeczywiście zawęża grono beneficjentów mogących uzyskać pełne wsparcie. Jednak ustalone poziomy nadal pozostają na zbyt wysokim poziomie, przez co wiele gospodarstw domowych o rzeczywiście niskich dochodach może nie zakwalifikować się do otrzymania pełnych dopłat. Zamiast precyzyjniej kierować pomoc do najbardziej potrzebujących, ustawa w obecnym kształcie może rozpraszać środki przeznaczone na program poza grupę docelową gospodarstw najmniej zamożnych, dla których bariera zakupu pierwszego mieszkania jest największa. Program powinien efektywniej trafiać ze wsparciem do najbiedniejszych rodzin, mających największe trudności z zakupem własnego M.

Wątpliwości budzi również brak doprecyzowania dodatkowych kryteriów kolejności rozpatrywania wniosków kredytowych po przekroczeniu limitów, poza samą kolejnością zgłoszeń. Może to rodzić poczucie niepewności i niesprawiedliwości wśród części potencjalnych beneficjentów programu.

Niewątpliwie podjęto próbę stworzenia kompleksowego programu odpowiadającego na zróżnicowane potrzeby mieszkaniowe różnych grup społecznych. Jednak część rozwiązań wymaga jeszcze dopracowania, aby w pełni trafić w oczekiwania społeczne i nie pozostawiać obszarów mogących być źródłem obaw i niezadowolenia.

Skupmy się na tych zagrożeniach i wróćmy do progów dochodowych. Co faktycznie oznacza ich zmniejszenie dla wnioskodawców?

Zmniejszenie progów dochodowych, powyżej których dopłata do kredytu będzie stopniowo zmniejszana, budzi uzasadnione wątpliwości czy program #naStart faktycznie będzie realizował pomoc skierowaną do tych najbardziej potrzebujących wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania.

Progi ustalone w projekcie na stosunkowo wysokim poziomie, np. 13 000 zł netto miesięcznie dla 2-osobowego gospodarstwa domowego, wydają się zbyt wygórowane. Gospodarstwa o takich dochodach będą zapewne w stanie samodzielnie zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości na warunkach rynkowych, bez dodatkowego wsparcia w formie dopłat. Oznacza to, że z pełnych dopłat będą mogły skorzystać osoby, które de facto nie należą do grupy najbardziej potrzebującej pomocy.

Tak wysokie progi rozszerzają wprawdzie krąg potencjalnych beneficjentów, ale jednocześnie prowadzą do rozproszenia i marnotrawstwa części środków przeznaczonych na program, które mogłyby zostać efektywniej wykorzystane przez rodziny o rzeczywiście niższych dochodach. Doświadczenia z podobnych programów wsparcia, jak zakończony w grudniu 2023 r. Bezpieczny Kredyt 2%, pokazują, że przy zbyt wysokich kryteriach dochodowych, aż 40% beneficjentów miało „czystą rynkową zdolność kredytową”, czyli stać by ich było na standardowy kredyt bez dopłat.

W rezultacie cel programu, jakim jest wsparcie najbardziej potrzebujących, nie jest w pełni realizowany. Aby skutecznie kierować pełne dopłaty do gospodarstw o najniższych dochodach, progi dochodowe powinny zostać ustalone na znacznie niższym, bardziej zrównoważonym poziomie. Konieczne jest ich odpowiednie wyśrubowanie i doprecyzowanie, tak aby skutecznie oddzielały osoby faktycznie wymagające wsparcia od tych, które stać na samodzielny zakup mieszkania na zasadach rynkowych. Tylko w ten sposób program będzie w pełni realizował założony cel pomocy tym, dla których bariera zakupu pierwszego M jest największa.

Kogo zatem stać już na samodzielny zakup mieszkania na zasadach rynkowych? Albo inaczej: jakie trzeba mieć dochody, żeby otrzymać kwoty wskazane w projekcie ustawy, ale w standardowym kredycie bez dopłat?

Przeprowadźmy symulację pokazującą, jakie trzeba mieć dochody na rękę, aby w kredycie standardowym otrzymać kwoty, wskazywane w projekcie ustawy.

Zdolności w większych miastach to plus 5–7% w minimalnym dochodzie.

Rozwińmy też kwestię wprowadzonych limitów przyjmowanych wniosków. Czy ustalone na dość rygorystycznym poziomie nie ograniczą dostępu do mieszkań?

Tak, takie limity wniosków mogą znacząco ograniczyć dostęp do mieszkań dla części potencjalnych beneficjentów programu. Jednocześnie jednak odgrywają one ważną rolę w przeciwdziałaniu niekontrolowanemu wzrostowi cen na rynku nieruchomości.

Przyjęte ograniczenia zakładają, że w ramach programu będzie mogło być udzielone maksymalnie 15 tys. preferencyjnych kredytów na kwartał oraz łącznie 35 tys. w całym 2024 roku. Limity te mają na celu rozłożenie popytu w czasie i zapobieżenie jego gwałtownemu, niekontrolowanemu wzrostowi. Zbyt duży napływ kapitału na rynek mieszkaniowy mógłby bowiem doprowadzić do znaczących podwyżek cen wynikających z niedoboru podaży przy wysokim popycie.

W przypadku wyczerpania limitów w danym kwartale, część wnioskodawców będzie zmuszona czekać do kolejnego okresu bez gwarancji pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Ten mechanizm, mający teoretycznie równomiernie rozdzielić pomoc w czasie, może w praktyce rodzić frustrację i negatywnie wpłynąć na możliwość realizacji planów mieszkaniowych wielu gospodarstw domowych. Co więcej, projekt ustawy nie precyzuje także dodatkowych kryteriów kolejności rozpatrywania wniosków poza samą datą ich złożenia. Brak jasnych reguł może budzić poczucie braku transparentności i sprawiedliwości w tym procesie. W tej sytuacji o otrzymaniu wsparcia decydowałby jedynie timing złożenia dokumentów, bez uwzględnienia np. sytuacji dochodowej czy rodzinnej wnioskodawców, co może być postrzegane jako niesprawiedliwe.

Jednak brak limitów stwarzałby ryzyko „rozpędzenia” rynku wtórnego, na którym zbywcy mieszkań oraz reprezentujący ich pośrednicy mogliby sztucznie windować ceny, wiedząc o dużej liczbie chętnych dysponujących dopłatami. Podobne zagrożenie istniałoby na rynku deweloperskim, gdzie zapewniony popyt mógłby skłaniać deweloperów do zaniechania obniżek cen, a wręcz ich podnoszenia.

Dlatego ustanowione limity, choć dla części wnioskodawców mogą oznaczać konieczność oczekiwania na rozpatrzenie wniosku, stanowią istotny czynnik zabezpieczający przed niekontrolowanym wzrostem cen mieszkań. Zmniejszają ryzyko przegrzania rynku i wykorzystywania programu przez podmioty skupione jedynie na maksymalizacji zysków, a nie pomocy w zakupie pierwszego M.

Konieczne jest jednak doprecyzowanie i ewentualne złagodzenie tych limitów, tak aby nie stanowiły one nadmiernej bariery w dostępie do programu dla rzeczywiście uprawnionych i potrzebujących wsparcia gospodarstw domowych. Należy również rozważyć wprowadzenie przejrzystych kryteriów przyznawania kredytów w sytuacji przekroczenia limitów, uwzględniających nie tylko daty składania wniosków, ale również sytuację dochodową czy rodzinną wnioskodawców. Tego typu mechanizmy są ważne dla skutecznej realizacji celów programu, zapewnienia równych szans i sprawiedliwego podziału środków oraz budowania zaufania społecznego.

Mieszkania na sprzedaż

Domy na sprzedaż

Załóżmy, że wnioskodawcy udało się spełnić wszystkie kryteria i otrzymał kredyt #naStart. Jak w praktyce wyglądać będzie jego zobowiązanie finansowe i jego spłacanie?

W ramach kredytu w programie #naStart przewidziano system rat malejących w okresie otrzymywania dopłat, co ma istotny wpływ na zobowiązania finansowe kredytobiorców.

W praktyce wygląda to następująco:

przez cały okres stosowania dopłat, część raty płacona przez kredytobiorcę pozostanie na stałym poziomie. Zmniejszeniu będzie natomiast ulegać wysokość samej dopłaty.

Dzięki temu obciążenia finansowe dla gospodarstwa domowego będą stabilne i przewidywalne na tym etapie spłaty kredytu.

Po zakończeniu okresu otrzymywania wsparcia w formie dopłat, spłata pozostałej kwoty kredytu będzie następować już w równych ratach annuitetowych, analogicznie jak w przypadku standardowych kredytów hipotecznych.

Jednak projekt wprowadza także dodatkowe zabezpieczenie dla kredytobiorców – opcję wydłużenia okresu kredytowania w sytuacji istotnego wzrostu wysokości raty po ustaniu dopłat. Rozwiązanie to umożliwi dostosowanie ostatecznych obciążeń do rzeczywistej sytuacji finansowej danego gospodarstwa domowego.

Mechanizm rat malejących w połączeniu z możliwością wydłużenia okresu spłaty zabezpiecza interesy kredytobiorców na każdym etapie zobowiązania. Z jednej strony gwarantuje stałe obciążenia w początkowej fazie otrzymywania wsparcia, z drugiej pozwala na uelastycznienie spłaty po jego zakończeniu. To niezwykle ważne z punktu widzenia bezpieczeństwa finansowego beneficjentów programu i dopasowania zobowiązań do ich faktycznych możliwości ekonomicznych.

Jak orientacyjnie może wyglądać wysokość rat w programie i w kredycie standardowym?

Przeprowadźmy kolejną symulację:

Program kredyt #naStart może mieć różny wpływ i efektywność w zależności od lokalizacji – w dużych ośrodkach miejskich, gdzie ceny nieruchomości i koszty życia są wyższe, dostępność kredytów z dopłatami może być bardziej ograniczona ze względu na wyższe oczekiwania co do dochodów kredytobiorców.

Jak zatem ustawa w obecnym kształcie odpowiada na potrzeby społeczne?

Projekt ustawy o #naStart budzi kontrowersje dotyczące jego wpływu na rynek nieruchomości. Zarzuca się, że jest to kolejny program stymulujący popyt na mieszkania, bez odpowiedniego wsparcia dla zwiększenia podaży. Pojawiają się opinie, że został on napisany pod dyktando i dla korzyści deweloperów, co może doprowadzić do dalszych, znaczących wzrostów cen mieszkań. Warto przypomnieć, że w końcówce 2023 r., gdy funkcjonował program Bezpieczny Kredyt 2%, ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce podrożały najmocniej w całej Unii Europejskiej.

Elementy te powtarzane są jak swoista mantra. Ale ten program, mimo że jednak stymulujący oprócz podaży, popyt, jest stokroć lepszym projektem od poprzednika ówczesnej władzy. Projekt stara się odpowiedzieć na zróżnicowane potrzeby mieszkaniowe różnych grup społecznych. Uwzględnia nie tylko chęć zakupu mieszkania na własność, ale także zapotrzebowanie na społeczne i spółdzielcze formy mieszkalnictwa. Kieruje wsparcie szczególnie do rodzin z dziećmi i osób o niższych dochodach poprzez mechanizmy, takie jak wyższe limity kwotowe kredytów i większe dopłaty do rat dla rodzin wieloosobowych oraz stopniowe wygaszanie dopłat wraz ze wzrostem dochodów gospodarstwa domowego. Program kredyt #naStart wprowadza wiele ograniczeń i zmiennych, które warunkują dostępność i atrakcyjność wsparcia. Kluczowe kryteria obejmują wiek i dochód wnioskodawcy, a także jego status rodzinny, od którego zależą kwota dopłat i oprocentowanie preferencyjnej części kredytu. Ponadto, obowiązek skorzystania z formuły rat malejących może nieco zmniejszać atrakcyjność tego rozwiązania w porównaniu do standardowych, komercyjnych kredytów hipotecznych. Niemniej jednak, program ten wydaje się być bardziej przemyślany i potencjalnie mniej szkodliwy dla rynku niż poprzedni BK2%.

Niektóre rozwiązania mogą budzić wątpliwości i mogą nie w pełni trafiać w realne potrzeby społeczne. Ograniczenie wieku do 35 lat dla jednoosobowych gospodarstw domowych może być postrzegane jako dyskryminujące i wykluczające część społeczeństwa, np. singli w starszym wieku. Pojawiają się także kontrowersje wokół uprzywilejowanego traktowania niektórych grup, jak możliwość ubiegania się o kredyt przez jednego z małżonków z rozdzielnością majątkową, pomimo posiadania nieruchomości przez drugiego małżonka.

Istnieją również obawy, że zwiększenie dostępności kredytów mieszkaniowych bez towarzyszącego wzrostu podaży nowych mieszkań, może doprowadzić do dalszej niekontrolowanej aprecjacji cen na rynku nieruchomości. Zmniejszyłoby to realny poziom wsparcia dla beneficjentów programu. Dlatego projekt zawiera mechanizmy mające na celu rozłożenie popytu w czasie, takie jak limity liczby kredytów w określonych przedziałach czasu.

Choć pojawiają się głosy o gwałtownych wzrostach cen ofertowych nieruchomości w reakcji na zapowiedź programu, nie należy wyciągać pochopnych wniosków na podstawie pojedynczych przypadków. Statystyki prezentowane przez media, sugerujące 30-40% wzrosty cen mieszkań w skali roku, często opierają się na cenach ofertowych, dotyczą głównie rynku pierwotnego i nie uwzględniają faktu, że w ofercie pozostają przede wszystkim najdroższe nieruchomości. Realne ceny transakcyjne, nawet w Warszawie, są zauważalnie niższe od tych prezentowanych w ofertach.

Podsumowując, czy kredyt #naStart spowoduje kolejne niekontrolowane wzrosty ceny mieszkań?

Kredyt #naStart niewątpliwie wpłynie na wzrost cen nieruchomości, jak każdy program stymulujący popyt. Istnieje jednak kilka czynników, które mogą ograniczyć skalę tego zjawiska w porównaniu do Bezpiecznego Kredytu 2%:

1. Dywersyfikacja wsparcia – program kredyt #naStart alokuje środki na różne segmenty mieszkań, co powinno sprzyjać bardziej zrównoważonej dystrybucji popytu i ograniczyć koncentrację presji cenowej na określonych typach nieruchomości.
2. Stymulacja podaży – mechanizm umożliwiający rodzinom wielodzietnym nabycie większych nieruchomości i wprowadzenie ich dotychczasowych lokali na rynek wtórny pobudzi nie tylko popyt, ale również podaż mieszkań, co powinno złagodzić presję na wzrost cen.
3. Korzystniejsze uwarunkowania rynkowe – obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym, charakteryzująca się zwiększoną liczbą nowo budowanych mieszkań i rezerwami gruntów w dyspozycji deweloperów, sugeruje lepszą zdolność do absorpcji wzrostu popytu niż w okresie funkcjonowania Bezpiecznego Kredytu 2%.
4. Ograniczenie spekulacji – obligatoryjne zastosowanie formuły rat malejących może zniechęcić do skorzystania z preferencyjnego kredytu osoby planujące przyspieszoną spłatę zobowiązania, co ograniczy popyt o charakterze spekulacyjnym.
5. Zawężenie grona beneficjentów – dopłaty obejmujące jedynie część wartości nieruchomości skierują wsparcie głównie do osób już posiadających zdolność kredytową, a nie do tych, dla których kredyt jest całkowicie niedostępny, co zmniejszy presję na wzrost cen.
6. Limity powierzchniowe – wprowadzenie limitów maksymalnej powierzchni mieszkania lub domu uprawniającej do pełnych dopłat ograniczy nadmierne wykorzystanie wsparcia do zakupu nieruchomości znacznie przekraczających faktyczne potrzeby mieszkaniowe.
7. Mechanizm wygaszania dopłat – stopniowe zmniejszanie wysokości dopłat wraz ze wzrostem dochodu gospodarstwa domowego powinno ograniczyć skalę wsparcia dla osób o wyższych dochodach, które i tak byłyby w stanie nabyć nieruchomość bez pomocy państwa.
8. Limity czasowe – ograniczenie okresu przyjmowania wniosków i przyznawania kredytów z dopłatami do określonych przedziałów czasowych powinno rozłożyć popyt w czasie i zapobiec jego nadmiernej koncentracji.
9. Naturalne bariery popytu – wysokie ceny nieruchomości w relacji do średnich dochodów gospodarstw domowych, zwłaszcza w dużych miastach, stanowią naturalną barierę dla dalszego wzrostu cen, niezależnie od dostępności preferencyjnych kredytów.
10. Monitoring i korekty – bieżące monitorowanie wpływu programu na rynek nieruchomości i gotowość do wprowadzania korekt w przypadku zaobserwowania niepożądanych zjawisk powinny pozwolić na szybką reakcję i ograniczenie skali potencjalnych negatywnych konsekwencji.

Dzięki implementacji tych rozwiązań, nawet jeśli kredyt #naStart wywoła pewną aprecjację cen nieruchomości, to jej skala powinna być znacząco niższa niż w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%. Rynek mieszkaniowy ma szansę relatywnie szybko osiągnąć nowy punkt równowagi, bez ryzyka powstania niebezpiecznej bańki spekulacyjnej. Choć optymalnym rozwiązaniem byłoby prawdopodobnie całkowite powstrzymanie się od interwencji i zapewnienie rynkowi czasu niezbędnego na naturalną korektę, to prezentowany program wydaje się być relatywnie dobrze skonstruowany i najmniej szkodliwy spośród możliwych form wsparcia.

Ostateczna ocena, na ile proponowane instrumenty rzeczywiście trafnie odpowiadają na różnorodne potrzeby mieszkaniowe Polaków będzie możliwa dopiero po wejściu w życie ustawy i obserwacji jej praktycznych skutków na rynku. Z pewnością jednak część rozwiązań będzie budzić dalsze dyskusje i spory pomiędzy różnymi grupami interesu.

Źródło: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/czy-kredyt-nastart-zastawia-pulapki-co-wiemy-z-projektu-ustawy-30650.html

Szukasz nieruchomości we Wrocławiu lub w jego sąsiedztwie? Sprawdź najnowszy Raport lokalny przygotowany przez Nieruchomosci-online.pl. Przedstawiamy w nim aktualne dane dotyczące średnich cen ofertowych działek budowlanych, a także domów i mieszkań z rynku wtórnego.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są ceny mieszkań we Wrocławiu i pod Wrocławiem?
• Jakie są ceny domów we Wrocławiu i okolicach?
• Jakie są ceny działek budowlanych we Wrocławiu i pobliskich gminach?

Interesuje Cię dom, mieszkanie, a może działka? Wahasz się, czy wybrać Wrocław, czy może pod miastem będzie taniej? Pomożemy Ci podjąć optymalną decyzję zakupową. W raporcie znajdziesz aktualne ceny nieruchomości we Wrocławiu, lecz również w takich gminach jak: Brzeg Dolny, Czernica, Długołęka, Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Miękinia, Oborniki Śląskie, Oleśnica, Prusice, Siechnice, Sobótka, Trzebnica, Wisznia Mała, Wołów, Zawonia, Żórawina.

Czego możesz dowiedzieć się z raportu?

• Średnia cena ofertowa za mkw. mieszkania we Wrocławiu (13 547 zł) jest dwa razy wyższa niż w Brzegu Dolnym (6685 zł).
• Kobierzyce i Wisznia Mała – w tych podwrocławskich gminach średnie ceny ofertowe domów wolnostojących są najwyższe.
• Gmina Wołów ma najniższe w całej aglomeracji średnie ceny ofertowe we wszystkich analizowanych kategoriach (mieszkania, domy, działki budowlane).

Ceny mieszkań we Wrocławiu i otaczających gminach

Mieszkania na sprzedaż

Ceny domów we Wrocławiu i pod miastem

Domy na sprzedaż

Ceny działek budowlanych we Wrocławiu i okolicach

Źródło: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/ceny-nieruchomosci-we-wroclawiu-i-gminach-sasiednich-raport-lokalny-marzec-2024-30241.html

🐰🌼 Szanowni Klienci i Współpracownicy,

Z okazji Świąt Wielkiej Nocy pragniemy złożyć Wam najserdeczniejsze życzenia pokoju i radości. Niech te świąteczne chwile będą pełne nadziei, wzajemnej życzliwości i ciepła rodzinnych spotkań. 🥚🌸

Niech Wielkanoc przyniesie wiele radosnych momentów spędzonych w gronie najbliższych oraz inspirujących perspektyw na przyszłość. Życzymy, aby każdy dzień po Świętach był pełen sukcesów, spełnienia oraz nowych możliwości. 🌟🌷

Z wyrazami szacunku, Zespół Biura Nieruchomości Merkury

Centrum Analiz PKO BP opublikowało niedawno raport dotyczący budownictwa mieszkaniowego w 2023 roku. Okazuje się, że w tym czasie powstało 220,4 tysiąca mieszkań, czyli o 8% mniej niż w 2022, który był rekordowy na tle ostatnich lat. Poprzedni rok nie pobił rekordu, ale już po raz piąty z rzędu podaż utrzymywała się na poziomie ponad 200 tysięcy lokali rocznie. Jest to z pewnością dobra passa dla budownictwa. Co ważne aktywność inwestycyjna zaczyna skupiać się poza metropoliami.

W 2023 roku, mimo spadku liczby wybudowanych mieszkań o 8% w porównaniu do rekordowego 2022, rynek mieszkaniowy utrzymał utrzymał dobrą kondycję z ponad 200 tysiącami lokali oddanych rocznie. Obserwowano wzrost aktywności inwestycyjnej poza metropoliami; jednocześnie deweloperzy skoncentrowali się na mniejszych i średnich miastach, co odpowiada zmieniającym się preferencjom zakupowym i wskazuje na potencjalny dalszy rozwój inwestycji w lokalizacjach podmiejskich.

Dobry czas dla budownictwa mieszkaniowego

Spadek liczby nowo wybudowanych lokali widoczny w skali rok do roku wynika z mniejszego popytu w branży mieszkaniowej, który obserwowaliśmy w 2022 roku. Z jednej strony rosnące koszty kredytu, z drugiej droższe budowy wpływały na coraz trudniejszą sytuację inwestorów. Nic więc dziwnego, że przez cały 2022 i połowę 2023 roku liczba rozpoczynanych inwestycji budowlanych w skali rok do roku malała. Trend ten wyhamował dopiero w drugiej połowie 2023.

Mieszkania na sprzedaż

W latach 2019 – 2023 powstało łącznie 1,122 mln mieszkań. Aktywność inwestycyjna jest silnie zróżnicowana regionalnie, a średnia krajowa to niemal 6 nowych mieszkań na 1000 osób. Aż w 10 powiatach liczba ta przekroczyła 10 na 1000, a w powiecie wrocławskim wskaźnik ten wyniósł 19,2 nowego lokum na 1000 mieszkańców. Warto przy tym podkreślić że 80% powiatów osiągnęło w tym czasie wynik poniżej średniej krajowej.

Co ważne w ostatnich 5 latach najwięcej nowych mieszkań budowano między innymi w aglomeracjach z dużym rynkiem pracy i w powiatach z nimi graniczącymi. Ożywienie inwestycyjne obserwowano też w regionach atrakcyjnych turystycznie lub o korzystnej lokalizacji tranzytowej. Prócz tego warto pamiętać o dość oczywistej zależności – na terenach, gdzie liczba ludności rośnie, buduje się więcej, licząc na wzrost popytu.

Aktywność deweloperów

W 2023 deweloperzy oddali do użytku 136,5 tys. mieszkań, co odpowiada 61% ogólnej liczby nowych lokali. Wynik ten jest o 5,2% niższy niż w 2022. W 9 z 13 największych miast nastąpił wyraźny wzrost aktywności inwestycyjnej, trend ten widoczny jest już od dwóch lat. Niewielki spadek aktywności budowlanej obserwowano w mniejszych stolicach województw, ale najwyraźniejszy spadek liczby nowych inwestycji widać na małych i średnich rynkach lokalnych.

W ramach budownictwa indywidualnego w całym 2023 oddano do użytku 79,6 tysiąca lokali, czyli mniej o 12,3% w skali rok do roku. Budownictwo indywidualne stanowiło 36% całej nowej zabudowy. Tego rodzaju inwestycji powstaje najwięcej w powiatach ziemskich, czyli sąsiadujących z największymi miastami.

Domy na sprzedaż

Gdzie się teraz buduje?

Obecnie nowe lokalizacje mieszkaniowe skupiają się w innych regionach niż jeszcze kilka lat temu. Więcej mieszkań powstaje w powiatach graniczących z aglomeracjami niż w dużych miastach. Główne powody to brak działek oraz wysokie ceny gruntów w obrębie stolic wojewódzkich. Prócz tego zmiany stylu życia i rozwój infrastruktury sprawiają, że coraz więcej osób szuka lokum poza miastem. W 2023 udział nowych mieszkań w aglomeracjach zredukował się o 8% w porównaniu z danymi z 2019 roku. W tej samej perspektywie liczba inwestycji w powiatach ziemskich wzrosła o 6%.

W latach 2019-2023 rozwój budownictwa mieszkaniowego odbywa się w trybie tak zwanego “otulania miast”. W prawie połowie największych ośrodków miejskich w kraju inwestycje realizowane w powiatach sąsiadujących stanowiły ponad 40% wszystkich mieszkań powstałych w regionie. W ciągu ostatnich 5 lat zjawisko to było najbardziej widoczne w aglomeracji poznańskiej, gdzie 51% nowych nieruchomości powstało wokół stolicy regionu. Dla porównania w przypadku Krakowa odsetek ten wynosił tylko 22%. Gdy popyt jest wysoki a podaż atrakcyjnych cenowo gruntów ograniczona, dobrze skomunikowane z aglomeracją lokalizacje podmiejskie są naturalnym wyborem.

Nowe inwestycje w liczbach

Gorsza sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2023 przyniosła większą ostrożność inwestycyjną. Firmy deweloperskie rozpoczęły tylko o 0,7% mniej inwestycji niż w 2022, ale sektor budownictwa indywidualnego był zdecydowanie mniej aktywny. W 2023 zainicjowano w nim o ponad 15% mniej przedsięwzięć budowlanych niż rok wcześniej.

W 2023 deweloperzy budowali więcej w małych i średnich miastach. Inwestycji w tego rodzaju lokalizacjach było o 15% więcej w skali rok do roku. Podobnie w dużych ośrodkach – deweloperzy rozpoczęli tam o 7% więcej budów niż w 2022. Prócz tego w 2023 liczba nowych projektów deweloperskich zmalała wyraźnie w powiatach ziemskich. Było ich o 22% mniej w skali rok do roku. W tej samej perspektywie rozpoczęto też o 5% mniej budów w sąsiedztwie największych miast. Zjawisko to może być bezpośrednio powiązane z pogorszeniem sytuacji gospodarczej i wstrzymaniem części planowanych inwestycji.

Wspominany już wzrost liczby mieszkań wybudowanych w powiatach sąsiadujących z dużymi miastami widać też w najnowszych danych dotyczących rozpoczynanych inwestycji. Porównanie struktury lokali w budowie w 2023 i 2019 pokazuje, że odsetek nowych budów w obrębie aglomeracji zmalał o 5% a w ich sąsiedztwie wzrósł o 2%.

Podobne zjawisko widać, jeśli przeanalizujemy informacje dotyczące lokali oddanych do użytku w latach 2019-2023. W prawie połowie analizowanych aglomeracji w powiatach sąsiadujących trafiło na rynek ponad 40% wszystkich mieszkań w regionie. W ciągu ostatnich 5 lat najwięcej było ich w Olsztynie – 65%, a najmniej, czyli 25% lokali, oddano do użytku wokół Zielonej Góry.

Popyt na mieszkania zlokalizowane w sąsiedztwie wielkich miast z pewnością wpłynie na kolejne wzrosty liczby inwestycji w tego typu lokalizacjach. Wyhamowanie lokalnej aktywności deweloperów w 2023 zdaniem analityków jest zjawiskiem przejściowym. W trudnych warunkach gospodarczym bardziej opłacalne i bezpieczne wydają się lokalizacje w wielkich miastach. Zmiana preferencji potencjalnych kupców jest jednak wyraźnie widoczna i z pewnością nie zostanie przeoczona przez inwestorów.

Źródło danych: PKO BP „Puls Nieruchomości: Tu rośnie dom, tam rośnie dom, z godziny na godzinę”, https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/nowych-mieszkan-wciaz-duzo-29657.html

Jedną z możliwości czerpania korzyści z posiadania działki jest dzierżawa ziemi pod wiatraki. Ceny takiej dzierżawy mogą dla właściciela gruntu oznaczać zarobek nawet powyżej 100 tys. zł rocznie. Jednak nie każda działka nadaje się do tego celu. Trzeba też starannie zweryfikować wiarygodność inwestora i uważnie sprawdzić zapisy umowy dzierżawy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym są farmy wiatrowe?
• Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę wiatrową?
• Jakie są elementy typowej umowy dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?
• Na co zwrócić uwagę w umowie dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

Działki na sprzedaż

Czym są farmy wiatrowe?

Farmy wiatrowe to zespoły elektrowni wiatrowych. Muszą być lokalizowane na działkach spełniających szereg wymogów, takich jak dostęp do linii energetycznej, teren płaski oraz brak zagrożeń naturalnych. Z powodu tych specyficznych wymagań, działki odpowiednie pod budowę farm wiatrowych są bardzo poszukiwane przez inwestorów.

Farma wiatrowa (park wiatrowy, siłownia wiatrowa) definiowana jest jako zespół elektrowni wiatrowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przyłączonych do sieci w jednym miejscu. Natomiast elektrownia wiatrowa to instalacja wytwarzająca energię elektryczną za pomocą generatorów (turbin wiatrowych, zwanych potocznie wiatrakami) napędzanych siłą wiatru.

Energia wiatrowa jest uważana za ekologicznie czystą, gdyż do wytworzenia prądu za jej pomocą nie jest potrzebne spalanie paliwa. Stąd coraz większe zainteresowanie elektrowniami wiatrowymi i gruntami pod ich budowę.

Warto wiedzieć, że farma wiatrowa nie może powstać w dowolnym miejscu. Działka pod jej budowę musi spełniać określone wymagania.

Wymagania dla działki pod farmę wiatrową:

• klasa gruntu: IV, V, VI bądź nieużytki;
• powierzchnia działki zgodna z wymaganiami konkretnego dzierżawcy (zwykle nie mniej niż 0,5 ha),
• odległość do 800 m od linii energetycznej średniego napięcia lub głównego punktu zasilającego;
• teren płaski i odsłonięty, by jak najwięcej wiatru mogło dotrzeć do turbin;
• brak obciążeń prawami osób trzecich;
• możliwość dojazdu, najlepiej utwardzoną drogą.
• zgodnie z nowelizacją tzw. ustawy wiatrakowej, która weszła w życie 23 kwietnia 2023 r., minimalna odległość nowej elektrowni wiatrowej od istniejącej zabudowy mieszkalnej musi być większa co najmniej dziesięciokrotnie od jej wysokości całkowitej (tzw. zasada 10H), o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie określa innej odległości – jednak nie może być to mniej niż 700 m; przy tym kluczowe dla odległości określonej w MPZP są wyniki strategicznej oceny oddziaływania na środowisko (SOOŚ);
• położenie na terenie niezagrożonym powodzią i nie w bliskim sąsiedztwie terenów chronionych (w tzw. otulinie obszaru chronionego występują znaczące ograniczenia co do działalności człowieka, w tym możliwości budowy); w przypadku parków narodowych i krajobrazowych, rezerwatów i obszarów Natura 2000 obowiązuje wspomniana wyżej zasada minimalnej odległości elektrowni wiatrowej wynoszącej dziesięciokrotność wysokości turbiny.

Działki pasujące do wymienionych kryteriów są bardzo pożądane przez inwestorów zainteresowanych wybudowaniem farmy wiatrowej. Dlatego mogą oni kontaktować się z właścicielami działek w celu podpisania umowy dzierżawy. Warto wspomnieć, że inwestorzy mogą także określać dodatkowe wymagania (np. minimalną powierzchnię działki większą niż podana powyżej). Nieraz też oferują ocenę działki pod kątem kryteriów wymienionych powyżej (oraz ewentualnych dodatkowych).

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę wiatrową?

Dzierżawa ziemi pod farmę wiatrową może przynieść znaczące zyski, zazwyczaj w formie rocznego czynszu, obliczanego jako procent przychodów ze sprzedaży energii lub jako stała kwota. Przy zawieraniu umowy dzierżawy istotne jest dokładne sprawdzenie wiarygodności inwestora i zrozumienie warunków umowy, aby uniknąć potencjalnych problemów związanych z nieuczciwymi praktykami i niekorzystnymi zapisami.

Dzierżawa to odpłatne udostępnienie dzierżawcy rzeczy (np. gruntu) do używania i pobierania z niej pożytków. Właściciel rzeczy pobiera czynsz dzierżawy, który może być regulowany w określonych przedziałach czasu (np. co roku lub co kwartał) bądź jednorazowo za cały czas trwania dzierżawy. Dzierżawa różni się od najmu prawem do pobierania pożytków, a od użyczenia – odpłatnością.

W przypadku dzierżawy ziemi najczęściej praktykuje się czynsz roczny. Jeśli chodzi o grunt pod farmę wiatrową, czynsz może być obliczany jako wartość procentowa z przychodu ze sprzedaży energii elektrycznej lub jako stała ryczałtowa kwota. Ta druga opcja jest zwykle korzystniejsza dla wydzierżawiającego, gdyż daje mu gwarancję stałego zarobku niezależnie od ilości wytworzonej energii.

Roczny zysk z dzierżawy gruntu pod instalację wiatrową według danych z 2023 r. szacuje się na ok. 35-60 tys. zł za hektar. Biorąc pod uwagę, że większa instalacja wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą może zająć ok. 2,5 ha, możliwy jest zysk w wysokości ok. 100-120 tys. zł rocznie.

Perspektywa takich zarobków wydaje się bardzo atrakcyjna. Trzeba jednak uważać, by nie stracić na umowie z nieuczciwą firmą – by np. później nie okazało się, że nie płaci czynszu, a zarazem blokuje grunt, z którego moglibyśmy czerpać korzyści w inny sposób. Dlatego trzeba jak najdokładniej sprawdzić wiarygodność potencjalnego inwestora. Należy przede wszystkim zweryfikować, czy taka firma w ogóle istnieje, a jeśli tak, jakie ma opinie. Poza tym znane są przypadki, gdy przedstawiciele firm zajmujących się dzierżawą powołują się na współpracę z gminą, by wzbudzić zaufanie, a tymczasem w urzędzie gminy nikt nic o tym nie wie. Warto więc skontaktować się z urzędem, na który przedstawiciel inwestora się powołuje, by sprawdzić jego prawdomówność. Należy też uważnie przeanalizować umowę dzierżawy, czy nie zawiera zapisów niekorzystnych dla właściciela gruntu. Więcej na ten temat piszę w sekcji „Zapisy umów, na które warto zwrócić uwagę”.

Jakie są elementy typowej umowy dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

Typowa umowa dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową obejmuje dane stron, szczegółowy opis działki oraz określenie jej wykorzystania, a także ustala prawa i obowiązki obu stron, w tym kwestie finansowe, czas trwania umowy i sposób jej rozwiązania. Ważne jest również zdefiniowanie praw własności urządzeń, zapisy o poufności i ochronie danych osobowych, a także ustalenia dotyczące kontaktu między stronami i procedur zmian w umowie lub rozwiązywania sporów.

To, co znajdzie się w umowie dzierżawy, zależy w znacznym stopniu od ustaleń między stronami, a także od specyfiki konkretnej inwestycji i gruntu, na którym będzie położona.

Typowa umowa dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową zawiera następujące elementy:

• dane stron umowy;
• postanowienia wstępne – określenie przedmiotu umowy, którym jest oddanie przedmiotowej działki do używania dzierżawcy, dokładny opis wspomnianej działki wraz z jej numerem i powierzchnią, a także oświadczenie wydzierżawiającego, że jest jej właścicielem i że jest ona wolna od roszczeń osób trzecich;
• określenie przedmiotu dzierżawy – wyszczególnienie, w jaki sposób nieruchomość ma być używana i co ma się na niej znaleźć;
• prawa i obowiązki stron, m.in. kwestia kosztów budowy i eksploatacji farmy wiatrowej, podatku od nieruchomości, formalności związanych z budową, sposobu używania działki przez wydzierżawiającego w czasie, gdy będzie na niej stała farma wiatrowa, poddzierżawy, służebności (gruntowej, przesyłu);
• czas trwania umowy – zwykle jest to 29 lat;
• określenie wynagrodzenia dla wydzierżawiającego, sposobu jego naliczania i częstotliwości, z jaką ma być płacone;
• kwestie związane z prawem własności urządzeń;
• zapisy określające, kiedy i w jakich sytuacjach umowa może być rozwiązana;
• kwestie związane z poufnością i ochroną danych osobowych;
• postanowienia końcowe – określenie formy kontaktu między stronami oraz sposobu wprowadzania zmian w umowie i rozstrzygania ewentualnych sporów.

Na co zwrócić uwagę w umowie dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

W umowie dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową kluczowe jest zapewnienie właścicielowi gruntu stałego wynagrodzenia przez cały okres trwania dzierżawy, łącznie z czasem oczekiwania na pozwolenie na budowę, a także zobowiązanie inwestora do pokrycia kosztów związanych z lokalizacją, budową i podatkiem od nieruchomości. Ponadto, warto uwzględnić zapisy dotyczące odpowiedzialności dzierżawcy za ewentualne szkody w rolnictwie oraz warunki wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy, szczególnie w przypadku zaległości w płatnościach czy braku rozpoczęcia prac budowlanych.

Ważne, by w umowie był zawarty zapis o tym, że właściciel gruntu otrzymuje wynagrodzenie za cały czas trwania dzierżawy od dnia przekazania nieruchomości, włącznie z czasem oczekiwania na pozwolenie na budowę. Praktykuje się rozróżnienie między opłatą za rezerwację gruntu (od dnia podpisania umowy) a czynszem (płatnym od czasu uzyskania pozwolenia na budowę, z reguły corocznie).

Zwróćmy też uwagę, by w umowie znalazł się zapis o tym, że to inwestor ponosi koszty związane z lokalizacją i budową farmy wiatrowej – w tym koszty podziału nieruchomości i jej odrolnienia (wyłączenia z produkcji rolniczej), a także koszty podatku od nieruchomości.

Jeśli chodzi o wynagrodzenie dla wydzierżawiającego, zwykle korzystniejsze jest, gdy kwota czynszu dzierżawy jest wyrażona konkretną kwotą w złotówkach, a nie zależna od ilości wyprodukowanej energii. Jak wcześniej wspomniano, daje mu to gwarancję stałego zarobku w czasie trwania dzierżawy. Coraz częściej stosowane są też zapisy powodujące coroczną korektę czynszu o współczynnik inflacji, co chroni właściciela działki przed konsekwencjami utraty wartości przez pieniądz.

Działka, na której znajdują się turbiny wiatrowe, może być wykorzystywana do celów rolniczych. Dlatego w umowie powinno się także zawrzeć zapis o odpowiedzialności dzierżawcy za ewentualne szkody w uprawach, np. w sytuacji, gdy konieczne będzie wejście na działkę w celu dokonania napraw.

Ważne są też zapisy określające, kiedy umowa dzierżawy wygasa lub może zostać rozwiązana przed terminem. Ponieważ postawienie farmy wiatrowej wiąże się z dużymi kosztami ze strony inwestora, umowę dzierżawy zawiera się na długi czas (29 lat). Może jednak wygasnąć wcześniej, jeśli:

• techniczny czas używania elektrowni okaże się krótszy;
• zaistnieje siła wyższa, wskutek działania której używanie elektrowni zgodnie z przeznaczeniem okaże się niemożliwe.

Wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy, gdy dzierżawca zalega z płatnościami. Może sobie również zastrzec taką możliwość na wypadek braku rozpoczęcia prac budowlanych w określonym czasie od podpisania umowy, np. 3 lat. W ten sposób właściciel uniknie zablokowania nieruchomości, która mogłaby być wykorzystywana w inny sposób.

Źródło: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/jak-zarabiac-na-dzierzawie-ziemi-pod-wiatraki-19790.html